Απλά κάνω μια κράτηση: σε αυτό το άρθρο θα εστιάσουμε ακριβώς στη σύμβαση εμπορικής μίσθωσης των χώρων, η οποία διέπεται από το κεφάλαιο 35 του Αστικού Κώδικα και εν μέρει στο κεφάλαιο 5 του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, που είναι η πρόσληψη των μεμονωμένων διαμερισμάτων. Στο νόμο υπάρχει μια διαφορά μεταξύ μιας σύμβασης εργασίας (η οποία συνάπτεται με ένα άτομο) και μιας σύμβασης μίσθωσης (η οποία συνάπτεται με μια νομική οντότητα). Ωστόσο, στη συμβατική ομιλία χρησιμοποιείται η καθιερωμένη λέξη “ενοίκιο”. Επομένως, σε αυτό το υλικό για απλότητα, θα χρησιμοποιούμε τους δύο όρους – “ενοικίαση” και “ενοικίαση” – ως ισοδύναμο.
Έγγραφα
Σε καμία περίπτωση μην διστάσετε να ζητήσετε από τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος να σας παράσχει το πλήρες πακέτο εγγράφων:
- το διαβατήριο ·
- υποχρεωτικό πιστοποιητικό εγγραφής της ιδιοκτησίας του διαμερίσματος?
- επιπλέον: πληρωμένες αποδείξεις για λογαριασμούς κοινής ωφέλειας (για να βεβαιωθείτε ότι δεν υπάρχουν χρέη για αυτά) και ένα απόσπασμα από το βιβλίο για τα πρόσωπα που είναι εγγεγραμμένα στο χώρο διαβίωσης.
Εάν οι ιδιοκτήτες έχουν αρκετά διαμερίσματα, τότε η συγκατάθεση ενός από αυτούς δεν είναι αρκετή, είναι απαραίτητο να αποκτήσει τη συγκατάθεση όλων. Ίσως τρεις επιλογές για την ανάπτυξη των γεγονότων:
- Να επισυνάψετε τη γραπτή συγκατάθεση όλων των συνιδιοκτητών.
- Ένας συνιδιοκτήτης συνάπτει σύμβαση με πληρεξούσιο από άλλους.
- Κατά τη σύναψη της σύμβασης, όλοι οι ιδιοκτήτες είναι παρόντες προσωπικά (τότε η σύμβαση ορίζει ότι το διαμέρισμα ενοικιάζεται ταυτόχρονα από όλους τους ιδιοκτήτες).
Από ανθρώπους που δεν είναι ιδιοκτήτες, αλλά έχουν εγγραφεί στο χώρο διαβίωσης, απαιτείται γραπτή συγκατάθεση. Διαφορετικά, μπορούν να διεκδικήσουν τα δικαιώματά τους ανά πάσα στιγμή και θα πρέπει να αναζητήσετε επειγόντως νέες κατοικίες.
Δεδομένου ότι μιλάμε για την πρόσληψη ενός διαμερίσματος, αυτό σημαίνει ότι ο εργοδότης είναι ένα άτομο. Πρέπει να φέρει μαζί του το διαβατήριό του. Εάν πρόκειται να ζήσετε σε ένα διαμέρισμα όχι ένα, τότε τα δεδομένα διαβατηρίου του δεύτερου (τρίτου, πέμπτου) ενοικιαστή είναι επίσης απαραίτητα.
Διάρκεια
Η σύμβαση εργασίας μπορεί να είναι βραχυπρόθεσμη (έως ένα έτος) και μακροπρόθεσμη (από ένα έτος έως πέντε έτη). Εάν η σύμβαση δεν λέει μια λέξη, θεωρείται ότι συνάπτεται για μέγιστη διάρκεια πέντε ετών. Η κύρια διαφορά μεταξύ των μακροπρόθεσμων και των βραχυπρόθεσμων συμβάσεων είναι οι συνθήκες για την έξωση των μισθωτών.
Βραχυπρόθεσμη σύμβαση
Ο ιδιοκτήτης μπορεί να ορίσει μια περίοδο κατά την οποία η σύμβαση μπορεί να τερματιστεί από τα μέρη εμπροθέσμως. Εάν δεν έχει καθοριστεί μια τέτοια περίοδος, δεν έχει δικαίωμα να εκδιώξει τους ενοικιαστές πριν από τη λήξη της σύμβασης. Αλλά στο τέλος αυτής της περιόδου, ο ίδιος ο ιδιοκτήτης αποφασίζει, συνεχίζει να νοικιάζει το διαμέρισμα στους ίδιους ενοικιαστές ή ψάχνει για άλλους.
Μακροπρόθεσμη σύμβαση
Ξεχωριστό από τους ενοικιαστές του ιδιοκτήτη είναι πολύ πιο δύσκολο. Μετά τη λήξη της σύμβασης ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί απλά να εγκατασταθούν σε ένα διαμέρισμα για κάποιον άλλο, αν δεν είχε γνωστοποιήσει την επιθυμία του να τον ενοικιαστή όχι λιγότερο από τρεις μήνες πριν από τη λήξη της σύμβασης, πιστεύεται ότι η σύμβαση παρατείνεται αυτόματα για τις παλιές συνθήκες.
Εάν ο ιδιοκτήτης λέει ότι δεν έχει πλέον σχέδια να νοικιάσει, οι ενοικιαστές πρέπει να κινηθούν προς τα έξω. Αλλά στην περίπτωση αυτή, στην πραγματικότητα, δεν μπορεί να νοικιάσει ένα διαμέρισμα για τουλάχιστον ένα χρόνο, διαφορετικά οι προηγούμενοι ενοικιαστές έχουν το δικαίωμα να υποβάλουν αίτηση στο δικαστήριο και να ζητήσουν αποζημίωση για αποζημίωση.
Κατάσταση του διαμερίσματος και της ιδιοκτησίας
Επισκευές και Βελτιώσεις
Μια επείγουσα ερώτηση: ποιος κάνει τις επισκευές; Συνήθως στη σύμβαση υπάρχει μια διατύπωση ότι “μετά τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης οι ενοικιαστές αναλαμβάνουν να επιστρέψουν το δωμάτιο με την ίδια μορφή που δόθηκε”. Ως εκ τούτου, η σύμβαση πρέπει να αναφέρει αμέσως ότι το διαμέρισμα μπορεί να αλλάξει, και τι όχι.
Επιπλέον, χωρίς τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη οι ιδιοκτήτες δεν επιτρέπεται να πραγματοποιήσουν την ανασυγκρότηση και την ανασυγκρότηση της κατοικίας. Για παράδειγμα, κατά την επισκευή, δεν μπορείτε απλά να πάρετε και να κατεδαφίσετε ένα εσωτερικό διαμέρισμα ή να επεκτείνετε μια πόρτα.
Εάν οι επισκευές μπορούν να πραγματοποιηθούν, τότε στη σύμβαση θα πρέπει να καθορίζεται το ποσό του ενοικίου που πρέπει να μειωθεί. Αν δεν δίνονται οδηγίες, είναι πιθανό να επισκευάσετε τα πάντα μόνοι σας και ο ιδιοκτήτης απλώς θα αρνηθεί να επιστρέψει τα έξοδά σας.
Οι μεγάλες επισκευές πρέπει να διεκπεραιώνονται από τον εκμισθωτή και όλα τα έξοδα βαρύνουν τον ίδιο (εκτός εάν η σύμβαση ορίζει διαφορετικά). Εάν ο εκμισθωτής δεν δείχνει ενδιαφέρον για μεγάλες επισκευές, όταν απαιτείται, τότε ο μισθωτής δικαιούται:
- ανεξάρτητα από την πραγματοποίηση σημαντικών επισκευών που προβλέπονται από τη σύμβαση ή που προκαλούνται από επείγουσα ανάγκη και από τον εκμισθωτή να εισπράττει το κόστος του.
- Απαιτείται αντίστοιχη μείωση του ενοικίου.
- καταγγελία της σύμβασης και αποζημίωση.
Όταν κάνετε επισκευές ή αγοράζετε κάτι καινούριο σε ένα νοικιασμένο διαμέρισμα, μιλώντας σε νομική γλώσσα, κάνετε βελτιώσεις. Μπορούν να είναι χωριστά και αδιαχώριστα. Για παράδειγμα, αν ο μισθωτής με δικά του έξοδα να ρυθμίσετε το κλιματιστικό ή θερμάστρα (και ο ιδιοκτήτης δεν μείωσε το ενοίκιο και δεν καλύπτει το κόστος τους), δεν δικαιούται να τα πάρει μαζί του.
Ανεξάρτητες βελτιώσεις, όπως νέες ταπετσαρίες, δεν μπορείτε να πάρετε μαζί σας, χωρίς να χαλάσετε την εμφάνιση του διαμερίσματος. Ως εκ τούτου, ο ενοικιαστής μπορεί να απαιτήσει την επιστροφή της αξίας του όταν λήξει η σύμβαση. Ωστόσο, η απαίτηση θα ικανοποιηθεί εάν η σύμβαση δηλώνει ότι ο ιδιοκτήτης δεν έχει αντιρρήσεις για τη βελτίωση αυτή.
Κατάσταση ιδιοκτησίας
Ο ιδιοκτήτης πρέπει να παρέχει στον μισθωτή το ακίνητο σε καλή κατάσταση. Αυτό σημαίνει ότι αν κάτι σας εμποδίζει να χρησιμοποιήσετε το διαμέρισμα, ο ιδιοκτήτης πρέπει να εξαλείψει αυτόν τον λόγο με δικά του έξοδα. Ακόμα και εκείνο που δεν υποψιάστηκε την εποχή του διαμερίσματος. Για παράδειγμα, εγκαταστάσατε και εκπλαγείτε να διαπιστώσετε ότι όλοι οι σωλήνες έχουν σάπια και πλυθεί για μεγάλο χρονικό διάστημα στην ψυχή είναι απλά αδύνατο. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να εξαλείψει αυτό το κενό στο συντομότερο χρονικό διάστημα και εντελώς δωρεάν. Εάν δεν το κάνει, μπορείτε είτε να εξαλείψετε τον εαυτό σας και να ζητήσετε την επιστροφή των εξόδων είτε να τερματίσετε τη σύμβαση.
Εάν είδατε ότι κάτι δεν λειτουργεί όταν είδατε το διαμέρισμα ή σας προειδοποιήσατε εκ των προτέρων, τότε είναι το δικαίωμά σας να συμφωνείτε με μια τέτοια προϋπόθεση ή να αναζητάτε μια καλύτερη επιλογή.
Επίσης, οι δικηγόροι συνιστούν εκτός από τη σύμβαση να συντάξει μια πράξη της παραλαβής ενός διαμερίσματος. Καθορίζει την κατάσταση των επίπλων, των υδραυλικών εγκαταστάσεων, των δαπέδων, των παραθύρων και όλων των άλλων. Στη συνέχεια, αυτό θα βοηθήσει στην αποφυγή διαφορών σχετικά με την ποιότητα των επισκευών και των επίπλων. Φυσικά, σε ένα διαμέρισμα με παλιά σοβιετικά έπιπλα και χωρίς εξοπλισμό, αυτό δεν μπορεί να γίνει. Όμως ο ιδιοκτήτης, η διαμονή έμπορος με ακριβά έπιπλα και συσκευές, ενδιαφέρεται για το γεγονός ότι όλα τα περιουσιακά στοιχεία επιστρέφονται σε αυτόν σε καλή κατάσταση, ώστε να μπορεί να συνδεθεί ακόμα και φωτογραφίες του ακινήτου και των ελέγχων που αποδεικνύει την αξία του. Φυσικά, λαμβάνεται υπόψη η φυσική απόσβεση. Αλλά ο ενοικιαστής θα πρέπει να πληρώσει για τη σπασμένη οθόνη της τηλεόρασης.
Δώστε προσοχή σε μια τέτοια έννοια ως “κοινή ευθύνη”, αν νοικιάσετε ένα διαμέρισμα με κάποιον σε μια πτυχή. Εάν η σύμβαση δεν προβλέπει ρήτρα κοινής ευθύνης, τότε η ευθύνη θα βαρύνει τον αντισυμβαλλόμενο. Δηλαδή, αν ο απρόσεκτος γείτονας σας σπάσει κάτι και μόνο είστε υπεύθυνος για τη σύμβαση, τότε θα πρέπει να πληρώσετε.
Ενοικίαση
Η συμφωνία καθορίζει τη διαδικασία, τους όρους και τους όρους για την πραγματοποίηση του μισθώματος. Εάν δεν υπάρχουν ειδικές οδηγίες γι ‘αυτό, θεωρείται ότι είναι παρόμοιες με εκείνες που συνήθως χρησιμοποιούνται για τη μίσθωση των εν λόγω ακινήτων: στην περίπτωση ενός διαμερίσματος, αυτό είναι το σταθερό ποσό πληρωμής που εισάγεται κάθε μήνα.
Εάν ο ιδιοκτήτης ζητήσει να καταβάλει αμέσως ένα τέλος για 2-3 μήνες εκ των προτέρων ή μια υπόσχεση, στη σύμβαση είναι απαραίτητο να εγγραφείτε.
Το έγγραφο θα πρέπει επίσης να αναφέρει πόσο συχνά και σε ποιο ύψος ο ιδιοκτήτης μπορεί να αυξήσει το τέλος. Στην πράξη, είναι συνήθως σταθερή αύξηση του μισθώματος μία φορά το χρόνο στο 10% του αρχικού κόστους. Αλλά όλα αυτά εξαρτώνται από τα κόμματα.
Αν ένα τέτοιο στοιχείο δεν περιλαμβάνεται στη σύμβαση, ο εκμισθωτής εξακολουθεί να έχει το δικαίωμα να αυξήσει το ενοίκιο, αλλά αυτό μπορεί να γίνει μόνο μία φορά το χρόνο. Και πρέπει να ειδοποιήσει εκ των προτέρων τον ενοικιαστή γραπτώς. Εάν οι νέοι όροι δεν ταιριάζουν, μπορεί να αρνηθεί τη σύμβαση μονομερώς.
Προηγμένη
Συζητήστε με τον ιδιοκτήτη για όλες τις λεπτομέρειες. Εσείς, πιθανότατα, θα πρέπει συχνά να συναντήσετε. Ανησυχεί για το διαμέρισμά του, ανησυχείτε για την ποιότητα ζωής, για αυτό μάθετε να διαπραγματευτείτε και να συνταγογραφήσετε όλες τις προφορικές ρυθμίσεις στο έγγραφο.
Όχι συχνά, αλλά μια δυσάρεστη κατάσταση συμβαίνει: μερικές φορές οι ιδιοκτήτες επιθυμούν να πάνε χωρίς προειδοποίηση, ακόμη και στην απουσία κατοίκων και πολλές φορές το μήνα. Πρόκειται για δικαιολογία για τον τερματισμό της σύμβασης με επιστροφή των εξόδων του ενοικιαστή για τη μετακίνηση. Για να αποφευχθεί αυτό, απλά προσθέστε μια γραμμή στη συμφωνία σχετικά με το πόσο συχνά ο ιδιοκτήτης μπορεί να εμφανιστεί, αν θα σας προειδοποιήσει γι ‘αυτό εκ των προτέρων είναι απαραίτητο, και να καθορίσετε την απαγόρευση της αυθόρμητης επισκέψεις κατά την απουσία σας.
Μάθετε πώς ο ιδιοκτήτης αντιμετωπίζει τους επισκέπτες, τα ζώα και τον προσδιορίζει στη σύμβαση.
Μόνο συμφωνώντας και καθορίζοντας όλες τις λεπτομέρειες που έχουν σημασία, και οι δύο πλευρές μπορούν να ζήσουν χωρίς συγκρούσεις και χωρίς αδικαιολόγητη ανησυχία.
Τερματισμός της σύμβασης μέσω δικαστηρίου
Έχουμε ήδη πει ότι δεν είναι εύκολο για έναν ιδιοκτήτη να χωρίσει με έναν μισθωτή, ένας σημαντικός ρόλος διαδραματίζει ο τύπος της σύμβασης. Αλλά ο εργοδότης έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση ανά πάσα στιγμή, αλλά με μια προϋπόθεση: πρέπει να προειδοποιήσει τον ιδιοκτήτη για την επιθυμία του για τρεις μήνες γραπτώς.
Αλλά μερικές φορές είναι αδύνατο να συμφωνήσουμε ανθρώπινα, και για ένα από τα μέρη υπάρχει μόνο μία διέξοδος: να αναζητήσουμε δικαιοσύνη μέσω του δικαστηρίου και να τερματίσουμε τη σύμβαση.
Κατόπιν αιτήματος του εκμισθωτή, η σύμβαση μπορεί να περατωθεί εκ των προτέρων από το δικαστήριο σε περιπτώσεις όπου ο μισθωτής:
- χρησιμοποιεί ιδιοκτησία με σημαντική παραβίαση των όρων της σύμβασης ή με επαναλαμβανόμενες παραβιάσεις.
- επιδεινώνει σημαντικά την ιδιοκτησία.
- περισσότερες από δύο φορές στη σειρά δεν πληρώνει το ενοίκιο έγκαιρα.
- δεν εκτελεί επισκευές κεφαλαίου του ακινήτου σύμφωνα με τους όρους που ορίζονται στη σύμβαση, εάν βάσει της σύμβασης η επισκευή είναι ευθύνη του μισθωτή.
Κατόπιν αιτήματος του μισθωτή, η μίσθωση μπορεί να λήξει εκ των προτέρων από το δικαστήριο σε περιπτώσεις όπου:
- Ο εκμισθωτής δεν παρέχει ιδιοκτησία ή δημιουργεί εμπόδια που εμποδίζουν την πλήρη χρήση της ιδιοκτησίας.
- ακίνητο έχει ελαττώματα που δεν προβλέπονται από τον ιδιοκτήτη στη σύμβαση, δεν είχαν προηγουμένως γνωστό στον μισθωτή και δεν μπορούσε να ανιχνευθεί κατά την επιθεώρηση του ακινήτου?
- ο εκμισθωτής δεν πραγματοποιεί επισκευές κεφαλαίου του ακινήτου σύμφωνα με τη συμφωνία ή εύλογους όρους.
- ιδιοκτησίας λόγω περιστάσεων εκτός του ελέγχου του μισθωτή, σε κατάσταση ακατάλληλη προς χρήση.
Εν κατακλείδι, ας σταθούμε σε δύο πιο σημαντικά σημεία.
Αν ο ιδιοκτήτης δώσει ή πουλήσει τη μισθωμένη κατοικία, τότε η μίσθωση δεν σταματά. Με άλλα λόγια, όταν ένα άτομο έρχεται και λέει: “Πήγαινε, πουλάω ένα διαμέρισμα” – είναι παράνομο. Η αλλαγή ιδιοκτησίας δεν συνεπάγεται την καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης κατοικίας.
Εάν είναι απαραίτητο, μπορείτε να αλλάξετε τον ενοικιαστή (ενοικιαστή). Δηλαδή, αν η σύμβαση συνάπτεται για τον άντρα, και ο ίδιος, για παράδειγμα, πηγαίνει στο Βόρειο Πόλο σε ένα μακρύ ταξίδι, μπορείτε να αλλάξετε τη μισθωτή τη γυναίκα του με τη συγκατάθεσή του. Στην περίπτωση αυτή, η σύμβαση παραμένει η ίδια, οι ίδιες συνθήκες, ο όρος συνεχίζει να ρέει και δεν μπορεί να μηδενιστεί. Αλλά μπορεί να ξεφορτωθεί τη γραφειοκρατία εάν υπάρχουν προβλήματα (για παράδειγμα, αν πρέπει να καταγγείλετε τη σύμβαση ή κάτι που πρέπει να συλλεχθεί μέσω του δικαστηρίου).
