So erstellen Sie einen Mietvertrag

Nur eine Reservierung machen: In diesem Artikel werden wir genau auf dem Vertrag von gewerblicher Vermietung von Räumlichkeiten konzentrieren, die von Kapitel 35 des BGB und teilweise in Kapitel 5 des Housing-Code der Russischen Föderation bestimmt wird, dh die Einstellung von einzelnen Wohnungen. Im Gesetz gibt es einen Unterschied zwischen Mietvertrag (der eine natürliche Person ist) und Leasing (die eine juristische Person ist). In der herkömmlichen Sprache wird jedoch das etablierte Wort “Miete” verwendet. Daher werden wir in diesem Material der Einfachheit halber beide Begriffe – “Vermietung” und “Vermietung” – als gleichwertig verwenden.

Dokumente

Zögern Sie auf keinen Fall, den Wohnungseigentümer zu bitten, das vollständige Dokumentenpaket zur Verfügung zu stellen:

  • der Pass;
  • obligatorische Bescheinigung über die Registrierung des Eigentums an der Wohnung;
  • zusätzlich: bezahlte Quittungen für Stromrechnungen (um sicherzustellen, dass für sie keine Schulden bestehen) und ein Auszug aus dem Hausbuch über die auf dem Wohnraum registrierten Personen.

Wenn die Eigentümer mehrere Wohnungen haben, dann ist die Zustimmung eines von ihnen nicht genug, es ist notwendig, die Zustimmung aller zu erhalten. Vielleicht drei Optionen für die Entwicklung von Ereignissen:

  1. Die schriftliche Zustimmung aller Miteigentümer beifügen.
  2. Ein Miteigentümer schließt einen Vertrag mit einer Vollmacht von anderen ab.
  3. Bei Vertragsabschluss sind alle Eigentümer persönlich anwesend (dann wird im Vertrag angegeben, dass die Wohnung von allen Eigentümern gleichzeitig vermietet wird).

Von Personen, die keine Eigentümer, aber auf dem Wohnraum registriert sind, ist eine schriftliche Zustimmung erforderlich. Andernfalls können sie ihre Rechte jederzeit geltend machen, und Sie müssen dringend neue Wohnungen suchen.

Da wir über die Vermietung einer Wohnung sprechen, bedeutet dies, dass der Arbeitgeber eine Einzelperson ist. Also muss er seinen Pass mitbringen. Wenn Sie in einer Wohnung leben, dann sind auch die Passdaten des zweiten (dritten, fünften) Mieters notwendig.

Die Vermietung von Immobilien unterliegt der staatlichen Registrierung. Mit Ausnahme eines Vertrags, der weniger als ein Jahr abgeschlossen wurde.

Begriff

Der Arbeitsvertrag kann kurzfristig (bis zu einem Jahr) und langfristig (von einem Jahr bis zu fünf Jahren) abgeschlossen werden. Wenn der Vertrag kein Wort enthält, wird davon ausgegangen, dass er für eine maximale Laufzeit von fünf Jahren geschlossen wird. Der Hauptunterschied zwischen langfristigen und kurzfristigen Verträgen sind die Bedingungen für die Räumung von Mietern.

Kurzfristiger Vertrag

Der Eigentümer kann einen Zeitraum vorschreiben, in dem der Vertrag vorzeitig von den Parteien gekündigt werden kann. Ist eine solche Frist nicht angegeben, hat er kein Recht, die Mieter vor Ablauf des Vertrages zu vertreiben. Aber am Ende dieser Zeit entscheidet der Eigentümer selbst, weiterhin die Wohnung an die gleichen Mieter zu vermieten oder sich um andere zu kümmern.

Langfristiger Vertrag

Getrennt von den Mietern des Eigentümers ist viel schwieriger. Nach Ablauf des Vertrages kann der Vermieter nicht einfach in eine Wohnung begleichen für jemand anderen, wenn er nicht seinen Wunsch an den Mieter benachrichtigen nicht weniger als drei Monate vor Ablauf des Vertrages, wird angenommen, dass der Vertrag automatisch für die alten Bedingungen verlängert wird.

Wenn der Vermieter sagt, dass er nicht mehr mietet, müssen die Mieter ausziehen. Aber in diesem Fall kann er tatsächlich keine Wohnung für mindestens ein Jahr mieten, sonst haben die früheren Mieter das Recht, sich an das Gericht zu wenden und Schadenersatz zu verlangen.

Im Gegensatz zum Vermieter kann der Mieter den Vertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen.

Zustand der Wohnung und des Eigentums

Reparatur und Verbesserungen

Eine dringende Frage: Wer macht die Reparaturen? In der Regel heißt es im Vertrag: “Nach Ablauf des Mietvertrages verpflichten sich die Mieter, das Zimmer in der gleichen Form zurück zu geben, wie es zur Verfügung gestellt wurde.” Daher sollte der Vertrag sofort anzeigen, dass die Wohnung geändert werden kann, und was nicht.

Ohne Zustimmung des Eigentümers darf der Mieter die Rekonstruktion und Rekonstruktion der Wohnung nicht durchführen. Beispielsweise können Sie bei der Reparatur nicht einfach eine interne Partition entfernen und abreißen oder eine Türöffnung erweitern.

Wenn Reparaturen durchgeführt werden können, muss im Vertrag vorgeschrieben werden, wie viel Miete reduziert werden sollte. Wenn keine Anweisungen gegeben werden, ist es möglich, dass Sie alles selbst reparieren, und der Eigentümer wird sich einfach weigern, Ihre Ausgaben zu erstatten.

Alle laufenden Reparaturen und Ausgaben dafür – auf den Schultern des Mieters. Er sorgt nicht nur für Ordnung in der Wohnung, sondern ist auch für die Sicherheit des Eigentums verantwortlich.

Größere Reparaturen müssen vom Vermieter durchgeführt werden, und alle Kosten werden von ihm getragen (sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht). Wenn der Vermieter kein Interesse an größeren Reparaturen zeigt, wenn er benötigt wird, hat der Mieter das Recht:

  • selbständige Durchführung von Großreparaturen, die durch den Vertrag oder aufgrund dringender Notwendigkeit durchgeführt werden, und die Übertragung der Kosten durch den Vermieter;
  • Erfordern eine entsprechende Reduzierung der Miete;
  • verlangen die Beendigung des Vertrages und Schadensersatz.

Wenn Sie Reparaturen machen oder etwas Neues in einer Mietwohnung kaufen, sprechen Sie in der Rechtssprache und Sie verbessern sich. Sie können trennbar und untrennbar sein. Wenn beispielsweise ein Mieter auf eigene Kosten eine Klimaanlage oder einen Warmwasserbereiter installiert hat (und der Vermieter die Miete nicht gekürzt und seine Kosten nicht erstattet hat), hat er das Recht, sie mitzunehmen.

Untrennbare Verbesserungen, wie neue Tapeten, können Sie nicht mitnehmen, ohne das Erscheinungsbild der Wohnung zu beeinträchtigen. Daher kann der Mieter bei Vertragsablauf die Erstattung seines Wertes verlangen. Aber der Anspruch wird erfüllt, wenn der Vertrag besagt, dass der Vermieter dieser Verbesserung nicht widersprochen hat.

Zustand der Immobilie

Der Vermieter muss dem Mieter das Eigentum in gutem Zustand zur Verfügung stellen. Das bedeutet, wenn Sie die Wohnung nicht nutzen können, muss der Vermieter diesen Grund auf eigene Kosten beseitigen. Selbst derjenige, den er zu der Zeit, als die Wohnung vermietet wurde, nicht einmal ahnte. Zum Beispiel, Sie haben sich niedergelassen und waren überrascht, dass alle Rohre sind verfault und gewaschen für eine lange Zeit in der Seele ist einfach unmöglich. Der Vermieter muss diesen Mangel in kürzester Zeit und absolut kostenlos beheben. Ist dies nicht der Fall, können Sie entweder selbst die Ursache beseitigen und Ersatz von Aufwendungen verlangen oder den Vertrag kündigen.

Achtung: Der Vermieter muss auf seine Kosten nur die Mängel beseitigen, die weder er noch Sie wussten.

Wenn Sie gesehen haben, dass etwas nicht funktioniert, als Sie die Wohnung gesehen haben, oder Sie davor gewarnt wurden, dann ist es Ihr Recht, einer solchen Bedingung zuzustimmen oder nach einer besseren Option zu suchen.

Auch Rechtsanwälte empfehlen neben dem Vertrag, eine Handlung des Empfangs einer Wohnung zu erstellen. Es schreibt den Zustand von Möbeln, Sanitäranlagen, Fußböden, Fenstern und allem anderen vor. Dies wird dazu beitragen, Streitigkeiten über die Qualität von Reparaturen und Möbeln zu vermeiden. Natürlich kann dies in einer Wohnung mit alten sowjetischen Möbeln und ohne Ausrüstung nicht gemacht werden. Aber der Besitzer, der Händler Unterkunft mit teuren Möbeln und Geräten, interessiert sich für die Tatsache, dass alle die Eigenschaft auf ihn in einem guten Zustand zurückgebracht, so ist es auch Fotos der Immobilie anhängen können und prüft seinen Wert unter Beweis. Natürlich werden natürliche Abschreibungen berücksichtigt. Aber der Mieter wird für den kaputten Bildschirm des Fernsehers bezahlen müssen.

Achten Sie auf ein solches Konzept als “Mitverantwortung”, wenn Sie eine Wohnung mit jemandem in einer Falte mieten. Wenn der Vertrag keine Klausel über die gemeinsame Verantwortung vorsieht, wird die Verantwortung von demjenigen getragen, der den Vertrag abgeschlossen hat. Das heißt, wenn dein sorgloser Nachbar etwas kaputt macht und nur du für den Vertrag verantwortlich bist, dann musst du bezahlen.

Miete

Die Vereinbarung bestimmt das Verfahren, die Bedingungen und Bedingungen für die Miete. Wenn es keine besonderen Anweisungen dazu gibt, wird davon ausgegangen, dass sie denen ähneln, die normalerweise bei der Vermietung solcher Immobilien verwendet werden: Bei einer Wohnung handelt es sich um den festen monatlichen Betrag, der eingeführt wird.

Wenn der Vermieter verlangt, sofort eine Gebühr für 2-3 Monate im Voraus oder eine Verpfändung zu zahlen, ist es im Vertrag notwendig, sich anzumelden.

Das Dokument sollte auch angeben, wie oft und in welcher Höhe der Vermieter die Gebühr erheben kann. In der Praxis wird in der Regel eine Erhöhung der Miete einmal jährlich auf 10% der Anschaffungskosten festgelegt. Aber das alles liegt bei den Parteien.

Wenn ein solcher Gegenstand nicht im Vertrag enthalten ist, hat der Vermieter das Recht, die Miete zu erhöhen, dies kann jedoch nur einmal pro Jahr erfolgen. Und er muss den Mieter im Voraus schriftlich informieren. Wenn die neuen Bedingungen ihm nicht passen, kann er den Vertrag einseitig ablehnen.

Der Mieter hat auch das Recht, eine Minderung der Miete zu verlangen, wenn sich die Bedingungen der gemieteten Räume aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten hat, verschlechtert haben.

Fortgeschritten

Sprechen Sie mit dem Besitzer über alle Details. Sie werden höchstwahrscheinlich oft treffen müssen. Er macht sich Sorgen um seine Wohnung, Sie machen sich Sorgen um die Lebensqualität, also lernen Sie zu verhandeln und verschreiben Sie alle mündlichen Vereinbarungen in dem Dokument.

Nicht oft, aber es kommt zu einer unangenehmen Situation: manchmal gehen die Besitzer gerne ohne Vorwarnung, auch ohne Bewohner und mehrmals im Monat. Dies ist eine Entschuldigung für die Kündigung des Vertrags mit Erstattung der Kosten des Mieters für den Umzug. Um dies zu vermeiden, fügen Sie einfach eine Zeile in die Einigung darüber, wie oft der Besitzer muss auch erscheinen mag, ob man darüber im Voraus zu warnen, notwendig ist, und geben Sie das Verbot der spontanen Besuche in Ihrer Abwesenheit.

Erfahren Sie, wie der Vermieter Gäste und Tiere behandelt und im Vertrag festlegt.

Nur wenn alle wichtigen Details vereinbart und festgelegt werden, können beide Seiten ohne Konflikte und ohne unnötige Angst leben.

Kündigung des Vertrags durch Gericht

Wir haben bereits gesagt, dass es für einen Vermieter nicht einfach ist, sich von einem Mieter zu trennen, eine wichtige Rolle spielt die Art des Vertrags. Der Arbeitgeber hat jedoch das Recht, den Vertrag jederzeit zu kündigen, allerdings mit einer Bedingung: Er muss den Vermieter schriftlich auf seinen Wunsch für drei Monate warnen.

Aber manchmal ist es unmöglich, menschlich zuzustimmen, und für eine der Parteien gibt es nur einen Ausweg: Gerechtigkeit durch das Gericht zu suchen und den Vertrag zu kündigen.

Auf Wunsch des Vermieters kann der Vertrag vorzeitig beendet werden, wenn der Mieter:

  • verwendet Eigentum mit einer erheblichen Verletzung der Vertragsbedingungen oder mit wiederholten Verstößen;
  • erheblich verschlechtert Eigentum;
  • mehr als zweimal hintereinander zahlt die Miete nicht pünktlich;
  • führt keine Kapitalreparaturen der Immobilie zu den im Vertrag festgelegten Bedingungen durch, wenn die Überholung laut Vertrag vom Mieter zu verantworten ist.
Der Vermieter kann den Vertrag nur dann gerichtlich kündigen, wenn er den Mieter schriftlich auffordert, die Verstöße zu beseitigen.

Auf Wunsch des Mieters kann das Mietverhältnis vorzeitig beendet werden, wenn:

  • Der Vermieter stellt kein Eigentum zur Verfügung oder schafft Hindernisse, die die Nutzung von Eigentum in vollem Umfang verhindern;
  • das Objekt weist Mängel auf, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vom Vermieter nicht angegeben wurden, die dem Mieter im Voraus nicht bekannt waren und die bei der Besichtigung des Grundstücks nicht festgestellt werden konnten;
  • der Vermieter führt keine Kapitalreparaturen der Immobilie gemäß der Vereinbarung oder angemessener Bedingungen durch;
  • Eigentum aufgrund von Umständen, auf die der Mieter keinen Einfluss hat, in einem nicht gebrauchsfähigen Zustand.
Bei Beendigung des Mietvertrages ist der Mieter verpflichtet, das Eigentum an den Vermieter in dem Zustand zurückzugeben, in dem er es erhalten hat, unter Berücksichtigung der normalen Abnutzung oder in einem Zustand, der durch den Vertrag bestimmt ist.

Lassen Sie uns abschließend noch auf zwei weitere wichtige Punkte eingehen.

Wenn der Vermieter die gemietete Wohnung gibt oder verkauft, hört der Mietvertrag nicht auf. Mit anderen Worten, wenn eine Person kommt und sagt: “Geh, ich verkaufe eine Wohnung” – es ist illegal. Eine Änderung des Eigentumsrechts bedeutet keine Kündigung des Mietvertrages.

Bei Bedarf können Sie den Mandanten (Mandanten) ändern. Das heißt, wenn der Vertrag über den Ehemann geschlossen wird und er zum Beispiel auf einer langen Reise in den Nordpol geht, dann können Sie mit seiner Zustimmung den Mieter zu seiner Frau wechseln. In diesem Fall bleibt der Vertrag der gleiche, die gleichen Bedingungen, der Begriff fließt weiter und wird nicht zurückgesetzt. Aber es kann Bürokratie loswerden, wenn es Probleme gibt (zum Beispiel, wenn Sie den Vertrag kündigen müssen oder etwas über das Gericht abgeholt werden muss).

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