Наемете апартамент или вземете ипотека: което е по-изгодно

При сравняване на ипотеки и отдаване под наем на имот, материалният аспект обикновено отива на заден план. Участниците в дискусията разберат какво е най-добре: да платят някой друг чичо си или да влязат в робство в банката, да плащат, но за своя сметка, или постоянно да се движат в търсене на по-изгодни опции. Но ако оставите настроението и се позовете на номерата, ситуацията става по-разбираема.

Наем и ипотека в цифри

Промените в цените на недвижимите имоти и отдаването под наем на апартаменти, както и размерът на инфлацията за продължителен период от време, могат да бъдат прогнозирани само, така че изчисленията да бъдат неточни. И все пак числата са по-красноречиви от думите.

Среднопретегленият лихвен процент по ипотечните кредити през април тази година, споредИпотечни жилищни кредити, отпуснати на резиденти и придобити искове за ипотечни жилищни кредити в рубли Централната банка възлиза на 9.64%. Според анализатори Domofond.ruАналитични доклади Domofond.ru , под наем апартамент през март 2018 г. е средно с 0,7% по-евтино, отколкото през декември 2017 г. Въпреки това, за да бъдем верни, ние ще приемем, че собственикът на апартамента ще увеличи плащанията с 5% годишно.

За изчисления, нека вземем регионалния център, градът на един милион души Волгоград и град с федерално значение в Санкт Петербург.

Волгоград

ипотека

Средната цена на двустаен апартамент във Волгоград, според Domofond.ru, е 2 365 695 рубли. Обмислете ситуацията, ако сте натрупали първоначална вноска от 15%, 25% и 50% от стойността на апартамента и сте получили ипотека на 9.64% годишно за период от 10 години.

Изчисленията не отчитат допълнителните разходи за свързани услуги под формата на домашна застраховка и лицето, което е взело ипотеката, както и компенсация като данъчен приспадане.

Да предположим, че цените на недвижимите имоти ще нарасне с 5% годишно, а след 10 години апартаментът ще струва 3,67 милиона рубли.

Под наем

Средната цена на отдаване под наем на двустаен апартамент във Волгоград е 15,845 рубли на месец. Ако собственикът увеличи таксата с около 5% годишно, след 10 години наемателят ще трябва да даде 24 556 рубли на месец. Общо за тези години той ще плати за настаняване 2 389 344 рубли. На разликата между цената на ипотека с първоначална вноска от 15% и под наем, наемателят може да наеме апартамент по прогнозната цена от 2028 г. за още три години и девет месеца.

При средна заплата в Волгоград от 28 483 рубли, плащанията за наем и ипотека изглеждат възможни за семейство с двама възрастни работници.

Също така си струва да се има предвид, че наемателят остава без натрупани спестявания за първоначалната вноска (ако има такава), която той може да вложи в банката при лихва. СпоредЛихвени проценти и матуритетна структура на кредитите и депозитите Централната банка, среднопретегленият процент на депозитите за период от една до три години през 2018 г. е 6,41%. За 10 години индикаторът се променя многократно, но за изчисления ще използваме тази цифра. Изчисленията не отчитат капитализацията.

Съответно, в продължение на 10 години, наемателят не само ще харчат по-малко, но също така печелят от депозита.

Наемане и натрупване

От предишния параграф е ясно, колко човек ще може да спести на депозит в продължение на 10 години, ако той продължава да наема жилища.

Най-големият шанс да спестите за един апартамент и да го купи без ипотека от лице, което има половината от цената на апартамента, но само ако цената на недвижимите имоти не се променя.

В 10 години, за да купи апартамент, няма да липсва 425 213 рубли. За да може в подходящия момент да има всичките пари в ръцете си, той ще трябва да отложи малко повече от 3,5 хил. Рубли на месец.

След пет години той ще има депозит от 1 561 491 рубли. За да закупите апартамент по това време, човек трябва да отложи всичките пет години за 13,4 хиляди месечно. Заедно с цената на наема за жилища, той ще трябва да напусне 29.3 хиляди през първата година и 32.6 хиляди – на петия. Съответно, ако той купи апартамент в продължение на пет години, общите разходи, включително наем, ще бъде 3,415,482 рубли, в десет – 4,755,039 рубли. И двата варианта са по-скъпи от ипотеките.

Санкт Петербург

ипотека

Средната цена за двустаен апартамент в Санкт Петербург е 6 797 671 рубли.

За да не се изплащат по надплата за ипотека, трябва или да се натрупа първоначално плащане на поне половината от цената на апартамент, или да се увеличи месечното плащане и да се съкрати срока на заема. С средна заплатаАдминистрация на Федералната служба за статистическа информация за Санкт Петербург и региона Ленинград в 58,5 хил. рубли, за да го направи явно не всеки.

След 10 години апартаментът вероятно ще струва 10,99 милиона рубли.

Под наем

Средната цена на отдаване под наем на двустаен апартамент в Санкт Петербург е 32,744 рубли на месец. С увеличение на наемната цена от 5% годишно за 10 години, месечното плащане ще бъде 50,787 рубли, а целият работодател ще даде 4,942,178 рубли. На разликата между цената на ипотека с първоначална вноска от 15% и под наем, наемателят може да наеме апартамент на прогнозната цена от 2028 г. за още осем години и три месеца.

Не отстъпвайте и натрупвайте.

Наемане и натрупване

И отново, за да закупите апартамент без ипотека може да се изчисли от лице, което вече има половината от цената си. Но спазването на петгодишния срок ще бъде проблематично за него. След пет години той ще има 4 448 162 рубли. За да събере точната сума, всеки месец трябва да отложи 39,2 хиляди. В размера на разходите за наем, той ще трябва да разпредели 72 хиляди на месец през първата година.

Ако купи апартамент за пет години, общите разходи, включително наем, се оценяват на 8 968 837 рубли, след 10 години – на 11 739 849 рубли.

И така, какво е по-изгодно

Средният наем е по-изгоден. Във всички случаи месечният наем е по-малък от плащането на ипотека. Първоначалната такса в този случай не само не е изразходвана, но и носи пари.

Въпреки това, след 10 години, лицето, което избере ипотека ще притежава апартамент, но наемателят не.

Що се отнася до жилища под наем и едновременно увеличаване на спестяванията за апартамент – и тук, всичко не е толкова просто. Има предвидими фактори: колкото повече пари имате, толкова по-висок е доходът и толкова по-ниска е цената на недвижимите имоти и наемът във вашия град, толкова по-големи са шансовете за спестяване на апартамент без ипотека и престой в черно. Въпреки това, изчисленията обикновено не вземат под внимание, че над 10-15 години, цените на имотите може да нарасне значително.

Затова е добре да се вземе предвид друг ключов показател – време. Осъществяването на дългосрочни прогнози е трудно дори за специалисти. И стабилността в страната – индикаторът е по-близък до религиозните: вярвате или в него, или не. Ето защо, ако спестите повече от пет години на апартамент, струва си да включите не само логиката, но и интуицията, в изчисленията.

Имайте предвид, че парите се амортизират поради инфлацията, а недвижимите имоти растат в цената.

Според Росстат обачеИндекси на цените на вторичния пазар на жилища в Руската федерация , през последните три години цените на вторичния пазар падат на всички видове апартаменти, с изключение на елитните.

Като допълнителен фактор трябва да разгледаме близостта на пенсионната възраст. Ще бъде трудно да наемете апартамент за пенсионни плащания, но в големите градове това е невъзможно. Така че до този момент е добре да имате свой собствен дом, дори и да ви е стигнал с надплащане.

Аргументът, че парите, оставени от банката, можете да наемете апартамент за остатъка от живота си, добре, ако откажете да купите жилище в голям град и да наемете апартамент на много добра цена. Така че, ако спестите от надплащане от 3 милиона, тя ще ви даде 25 000 годишно на месец за 10 години (но трябва да вземете предвид инфлацията).

Парите могат също да бъдат депозирани. Сумата от 3 милиона, като се вземе предвид сегашната средна лихва по депозити, ще донесе 15 000 рубли на месец в лихви, 4 милиона – 20 хиляди.

Как да изчислите кое е по-изгодно за вас

Средните изчисления дават средни резултати, за да разберете какво е по-изгодно за вас, ще трябва да изчислите себе си. За да направите това, се нуждаете от следните данни:

1. Размерът на наема за апартамента.
2. Размерът на спестяванията, които планирате да използвате като авансово плащане.
3. Цената на апартамента, който искате да купите.
4. Лихвеният процент по ипотеката (можете да използвате средната за страната или тази, която банката предлага, в която бихте искали да вземете ипотека).
5. Лихвата по депозита в банката, на която сте готови да поверите парите си за дълъг период от време.

Ако изберете между ипотеки и жилища под наем с едновременно натрупване на пари за закупуване на апартамент

1. Ипотека

С помощта на ипотечен калкулатор или на сайта на вашата банка, изчислете колко години ще заемате от вашата ипотека с оптималното месечно плащане, какъв ще бъде надплатената сума.

При цена на апартамента от 5,2 милиона рубли, първоначално плащане от 3,2 милиона, лихва от 11% и срок на ипотека от седем години, месечното плащане е 34,245 рубли, а надплащане от 876,569 рубли.

2. Наемане на апартамент

Брой колко за тези години ще даде за наемане на апартамент, като се вземат предвид възможните увеличения на таксите.

Например, давате месечно 22 000 рубли и наемате апартамент за три години. През това време цената никога не се е повишила, но е очевидно, че за седем години наемът няма да струва същото. Ето защо през следващата година трябва да дадете под наем 22 × 12 = 264 хиляди, през следващите три години – 24 × 36 = 864 хиляди, а в останалите три – 26 × 36 = 936 хиляди, само 2.06 милиона рубли.

3. Депозит и спестявания

Изчислете колко пари ще натрупате върху депозита си за срока на ипотеката и изчислете сумата. След това изчислете колко пари ще получите след първата година, втората и така нататък до края на ипотеката. Също така, вземете решение за сумата, която можете да спестявате месечно, за да купите апартамент, да изчислите колко пари ще ви дадат за една година, две години и така до края на ипотеката. Сега, като просто добавите сумата по депозита и спестяванията, разберете колко години можете да събирате пари за недвижими имоти.

На депозит без капитализация с лихвен процент от 6,1%, сумата от 3,2 милиона рубли за седем години ще се превърне в 4 566 400 рубли.

Дори ако цените на недвижимите имоти няма да растат, тогава за седем години не можете да си купите апартамент без ипотека.

Има опция да не се чака депозитът да натрупа необходимата сума и да отложи за 20 хил. Рубли на месец или 240 хиляди на година. Тогава след пет години спестяванията ще бъдат 5,376,000 рубли. Като се вземе под внимание наема за цялото, ще бъдат изразходвани 6 640 000 рубли за недвижими имоти и 176 000 ще останат. Над седем години ипотеки апартаментът ще достигне 6.8 млн. Евро. Това означава, че разходите отиват приблизително еднакви, но спестени две години, т.е. наемане на дом и по това време, за да спестят по-печеливши.

Тези изчисления работят само ако стойността на апартамента не се е променила за пет години и наемът не е нараснал по-бързо от прогнозата.

Когато апартаментът не може да се натрупа дори за периода на ипотеката, очевидно е, че заемът от банката е по-изгоден от спестяването.

Ако изберете между ипотеки и жилища под наем, без планове за закупуване на апартамент в бъдеще

1. Спомнете си колко давате на собственика на апартамента

Да вземем цифрите от предишния пример – 22 000 рубли.

2. Изчислете месечното плащане на ипотека

Отново числото от предишния пример е 34,3 хил. Рубли.

3. Сравнете двете цифри

Очевидно е по-изгодно да правите снимки, дори да не вземате предвид при изчисленията първоначалната такса. Ако всичко не е толкова ясно, разделете размера на първоначалната вноска по броя на месеците на ипотеката и добавете получената сума към месечното плащане:

3 200 000 ÷ 84 = 38;
34,3 + 38 = 72,3 хил. Рубли.

Сравнението с 22 хил. Е още по-ясно. И дори ако в седем години наемът ще се повиши в цената два пъти, наемането на апартамент все още ще бъде по-изгодно.

Въпреки това, вече за осмата година, лице с ипотека ще го изплати напълно и ще плаща само комунални услуги. И наемателят ще продължи да дава същата сума за наем. От друга страна, ако наемът за апартамента няма да се покачи, сумата, която ще отиде на ипотеката, той ще има достатъчно за 26 години наем.

4. Съберете колко ще спечелите от парите, които биха могли да отидат на авансовото плащане

За седем години депозитът ще бъде 4,57 милиона рубли. И ако отложите месечната разлика между плащания от 12.3 хил. Долара на месец, след това за седем години тя ще донесе още 1.03 милиона. Общата сума от 5,6 милиона, поставени на 6,1% годишно, ще донесе 28,5 хил. Рубли на месец на лихви.