Как да продава: самостоятелно или с помощта на недвижимост
Всяка опция има своите плюсове и минуси. Ако се продавате, ще отделите много време и усилия, включително правни въпроси, но ще спестите от комисионата на посредника.
Продажба на апартамент с помощта на недвижимост е по-лесно. Всичко, което трябва да се направи – е да се намери посредник момента, когато гледате плосък (за предпочитане, но не е задължително, ако, например, са в друг град) и при сключване на договора за продажба. Но за помощта ще трябва да плащат на специалист 2-6% от стойността на имота.
Как да изберем недвижимост
Управляващият партньор на агенцията за недвижими имоти Goodman Estate Denis Rumyantsev съветва при избора на недвижимост да обърне внимание на компетентността му, а не на времето на работа на пазара.
Медиаторът трябва да притежава технически, икономически, правни познания и да бъде оценител, инженер, адвокат, брокер, психолог, продавач, маркетинг, фотограф в един човек.
За да се гарантира компетентността на недвижимост, можете да го помолите да представи документи, които потвърждават неговите знания: дипломи, сертификати и сертификати. Маркер на професионализма ще бъде членството в професионални общности, например в Руската гилдия на брокерите на недвижими имоти.
Не забравяйте да попитате, поради това, което можете да продадете апартамент в желаното време и на най-високата възможна цена. Помолете да говорите за личния успех на продажбите във вашия район. Също така е важно да се намери “човек”, с когото би било удобно, приятно и лесно да се работи и да се общуват.
Как да продадем апартамент без посредници
1. Как да оценим имота
Правилната оценка ще ви позволи да продавате апартамента бързо и в същото време да не губите пари. Според Денис Румянцев средните цени могат да бъдат намерени на интернет страницата на Федералната служба за държавна статистика. Но този портал не е крайната истина, тъй като цената на конкретния апартамент се състои от няколко фактора. Цената се влияе от:
- Брой стаи.
- Площта на апартамента.
- Разпределение: Изолираните стаи се оценяват по-високо от съседните.
- Прилежащата територия инфраструктура: паркинг и детска площадка в двора или в близост, хранителни магазини, училища и детски градини в непосредствена близост ще позволи продажбата на апартамента по-скъпо.
- Етажът, на който се намира апартаментът: колкото по-високо, толкова по-добре.
- Наличие на балкон или лоджия.
- Област: вземете предвид близостта до центъра и спирките на обществения транспорт, наличието на редица паркове и места за отдих и т.н.
- Размерът на комуналните плащания.
За да се определи самостоятелно цената на един апартамент, е необходимо да се намерят най-сходни обекти на пазара. Използвайте всички налични източници: сайтове с реклами, списания за продажба на недвижими имоти и т.н.
Средната цена за подобен апартамент ще бъде тази, която търсите. Тя може да бъде леко повишена, ако сте готови да чакате сделката за дълго време, или леко да намалите, ако искате да продадете имота спешно.
На обект, чиято стойност е над пазара с 15%, се падат до 10% от всички възможни купувачи, 10% – една трета. Правилно ценените недвижими имоти ще привлекат 60% от потенциалните клиенти.
Денис Румянцев, Управляващ съдружник, Агенция за недвижими имоти Гудман имоти
2. Какви документи са необходими за продажба на апартамент
За да сключи сделка за покупка и продажба на недвижими имоти, продавачът трябва да има:
- паспорта;
- сертификат за собственост;
- кадастрален паспорт за апартамент от ОТИ;
- извлечение от Регистъра на недвижимото имущество в Единния Съюз (трябва да го вземете в териториалното учреждение на Rosreestr или на уебсайта на агенцията или в MFC);
- извлечение от домашната книга за броя на регистрираните в апартамента лица (посетете Великобритания, TSZ, HBC или MFC);
- удостоверение за липса на дългове за комунални плащания (HOA, HBC, CC, жилищно бюро или унифициран информационен и клирингов център);
- сертификат за законността на реконструкцията, ако е извършен (ОТИ);
- нотариално заверено съгласие на съпруга за продажба на недвижим имот, ако е закупено по време на брак;
- разрешението на органите по настойничество да продадат апартамента, ако неговият собственик е непълнолетен.
3. Как да рекламирате апартамент
За да привлечете потенциални купувачи, трябва да съставите и поставите реклама за продажбата на апартамент.
Направете висококачествени снимки
Не е достатъчно да си направите снимка на апартамент по телефона. Подгответе жилищното си пространство за проучването. Премахнете от рамката всички излишни, по-мръсни, твърде домашни, неприятни за окото. Избършете праха, измийте водопровода, леко поставете обувките на прага, разглобявайте тръбите и бурканите на открити рафтове. Добавете елементи на уют: букет цветя на кухненската маса, декоративни възглавници на дивана.
10 начина да трансформирате апартамент, без да купувате нови неща →
По-добре е да направите снимка на слънчев ден.
Напишете текст, който привлича вниманието
Направете подробна реклама с всички предимства на апартамента. Първата част на текста трябва да съдържа технически характеристики: брой етажи в къщата, брой стаи, наличност на лоджия и т.н.
Помислете за предимствата на апартамент, който няма значение за вас, но може да е от интерес за купувача. Например съществуването на редица детски градини и училища не е важно за децата, но близостта до образователните институции е предимство за едно голямо семейство.
Поставете реклама
Изберете платформа за реклама на вашия апартамент. Сред универсалните обекти за продажба на недвижими имоти в Русия – Avito, Domofond, “Yandeks.Nedvizhimost.” Във вашия град може да има локални сайтове за поставяне на реклами.
Не пренебрегвайте социалните мрежи. Поставете съобщение за продажбата на апартамент на страницата си и помолете вашите приятели да я споделят.
4. Как да покажете апартамента и да преговаряте с купувача
Подгответе се за среща
Преди демонстрацията на имота потенциалните купувачи трябва да поставят в ред не само апартамента, но и входа. Завийте ярки крушки в стълбището, измийте ги или поне ги почиствайте.
Вкъщи лепете тапет, който е излязъл от стената, измийте прозорците, почистете слива, така че да няма неприятна миризма, да почистите. Можете да печете торта преди среща с клиент: това не е необходимо, но миризмата на прясно изпечени стоки ще създаде приятно усещане за посетителя.
Вашата задача е да създадете уау ефект във всеки контакт на потенциален купувач с вас и вашия обект.
Денис Румянцев, Управляващ съдружник, Агенция за недвижими имоти Гудман имоти
Говорете правилно с клиентите
Знаете добре не само достойнството, но и недостатъците на апартамента. Погледнете го с очите на купувача и помислете какви въпроси той може да поиска, което ще предизвика неговото недоволство. Направете списък с аргументи, които ще наклонят да дойдат на ваша страна.
По всяка вероятност потенциалният купувач ще бъде търгуван. Особено, ако на срещата дойдоха дилър на втора ръка, който се интересува от това да направи цената възможно най-висока. Определете предварително коя стойност сте готови да слезете. Купувачът може да даде различни (включително несъществуващи) аргументи защо да продавате апартамента по-евтино. Не се поддавайте на психологически натиск, погледнете ситуацията трезво, защитавайте вашата цена.
5. Как да сключвате споразумения за депозит и покупка
Споразумение за депозит
Това е документ, който потвърждава сериозността на намеренията и на двете страни. Купувачът заявява желанието си да закупи имот и дава на продавача определена сума (обикновено 2-5% от общата стойност на апартамента). Собственикът на апартамента, от своя страна, се задължава да го продаде на този клиент по договорената цена.
Споразумението предвижда санкции в случай на отхвърляне на сделката и за двамата участници. Ако купувачът промени мнението си, продавачът оставя пари за себе си. Ако собственикът на имота не желае да продаде апартамент, той ще върне депозита в двойна сума.
Договор за продажба
Преди сделката, продавачът трябва да подготви пакет документи за недвижими имоти и да напише всички регистрирани жители в апартамента.
Договорът за продажба обикновено се издава от нотариус. Той се подписва, след като получите пари за апартамента и напишете бележка, че купувачът ви е платил.
След подписването на договора трябва да подадете документи за регистрация на прехвърлянето на собственост върху недвижим имот на териториалния орган на Rosreestr. Държавната такса за фиксиране на сделката ще бъде 2 000 рубли.
6. Как да прехвърляте пари
Чрез банкови клетки
Купувачът наема сейф в депозитара на банката и сключва с институцията споразумение, в което са предписани условията за достъп до килията на бившия собственик на апартамента. Например, съществуването на договор за продажба.
Продавачът на свой ред наема сейф, където поставя квитанция за пари. Купувачът ще може да го оттегли след сключването на сделката при условията, посочени в договора за наем на клетката. Например, отново, ако има договор за продажба.
При попълването на клетките трябва да присъстват и двете страни на транзакцията. Така че продавачът ще може да брои парите, а купувачът – уверете се, че разписката е на мястото си.
Чрез депозит на нотариус
Нотариус може да извърши транзакция чрез своята сметка: да тегли пари от купувача и да ги прехвърли на продавача. Но услугата вероятно ще включва банкова комисионна, чийто размер зависи единствено от апетита на институцията.
Касов превод
Можете да разменяте пари без трикове за разписка за получаването им. В този случай е полезно да ги преброим, след като разгледахме всяка бележка за автентичност. По-добре е да се извърши сделката под камерите или свидетелите (например в офиса на нотариуса).
Разбира се, не се разпространявайте къде и кога ще получите голяма сума пари, за да го предадете безопасно на къщата или банката.
7. Как да прехвърлите апартамента на нов собственик
В деня, в който документите бъдат предадени на Rosreestr, продавачът предава ключовете на апартамента на купувача. Страните подписват акт на приемане-прехвърляне на имота, който потвърждава, че купувачът е напуснал апартамента в неговата форма.
Как да избегнем измамите
Когато се занимава с недвижими имоти, най-уязвимият елемент е купувачът. Но продавачът има нещо, което да обърне внимание:
- Прехвърлянето на пари трябва да се извърши преди подписването на договора за продажба. В противен случай продавачът рискува да остане без плащане за имота: сделката вече е сключена и купувачът няма причина да бърза с изчислението. Ако се справите с измамник, той може бързо да продаде апартамента и да изчезне с двоен дял от парите: ваш и новият купувач.
- Не прехвърляйте оригиналите на документи до завършване на транзакцията нито на купувачи, нито на недвижимо имущество. В противен случай апартаментът може да бъде продаден без ваше знание.
Прочетете още:
- Как да продаваме кола: изчерпателен наръчник →
- 9 начина да направите един апартамент чист →
- Как да се актуализира кухнята без ремонт и високи разходи →
