איך למכור: באופן עצמאי או בעזרת המתווך
לכל אופציה יש יתרונות וחסרונות. אם אתה מוכר את עצמך, תוכלו להשקיע הרבה זמן ומאמץ, כולל בעיות משפטיות, אבל תוכלו לשמור על עמלה של מתווך.
למכור דירה בעזרתו של המתווך קל יותר. כל מה שאתה צריך לעשות הוא למצוא מתווך, כדי להיות נוכח הצפייה בדירה (רצוי, אבל לא הכרחי, אם אתה, למשל, נמצאים בעיר אחרת) ובסיום חוזה המכירה. אבל עבור העזרה יצטרכו לשלם מומחה 2-6% משווי הנכס.
איך לבחור המתווך
מנהל שותף של סוכנות הנדל”ן גודמן ן דניס Rumyantsev מייעץ בעת בחירת המתווך לשים לב ליכולת שלו, ולא בזמן העבודה בשוק.
המגשר חייב להיות בעל ידע טכני, כלכלי, משפטי, להיות שמאי, מהנדס, עורך דין, מתווך, פסיכולוג, סוכן מכירות, משווק, צלם אחד.
כדי להבטיח את יכולתו של המתווך, אתה יכול לבקש ממנו לייצר מסמכים המאשרים את הידע שלו: תעודות, אישורים ותעודות. סמן המקצועיות יהיה חברות בקהילות מקצועיות, למשל, הגילדה הרוסית של מתווכים.
הקפד לשאול, בשל מה שאתה יכול למכור את הדירה בזמן הרצוי במחיר הגבוה ביותר האפשרי. שאל לדבר על ההצלחה האישית של המכירות באזור שלך. חשוב גם למצוא “אדם” עם מי זה יהיה נוח, נעים וקל לעבוד ולתקשר.
איך למכור דירה ללא מתווכים
1. כיצד להעריך את הנכס
האומדן הנכון יאפשר לך למכור את הדירה במהירות באותו זמן לא להפסיד כסף. לדברי דניס Rumyantsev, את המחירים הממוצע ניתן למצוא באתר האינטרנט של שירות המדינה הפדרלית לסטטיסטיקה. אבל הפורטל הזה הוא לא האמת האולטימטיבית, שכן העלות של דירה מסוימת מורכבת מכמה גורמים. המחיר מושפע מ:
- מספר החדרים.
- שטח הדירה.
- פריסה: חדרים בודדים מוערכים גבוה יותר מאשר סמוך.
- שטח סמוך, תשתית: חניה ומגרש משחקים בחצר או בקרבת מקום, חנויות מכולת, בתי ספר וגני ילדים במרחק הליכה יאפשר למכור את הדירה יקר יותר.
- הרצפה שבה הדירה ממוקמת: גבוה יותר, כן ייטב.
- נוכחות של מרפסת או אכסדרה.
- מחוז: לקחת בחשבון את הקרבה למרכז ותחנות תחבורה ציבורית, נוכחות של מספר פארקים ואזורי בילוי וכן הלאה.
- כמות תשלומי השירות.
כדי לקבוע באופן עצמאי את המחיר של דירה, יש צורך למצוא את האובייקטים הדומים ביותר בשוק. השתמש בכל המקורות הזמינים: אתרים עם מודעות, מגזינים למכירת נדל”ן וכן הלאה.
המחיר הממוצע עבור דירה דומה יהיה אחד שאתה מחפש. זה יכול להיות מוגבר מעט אם אתה מוכן לחכות לעסקה במשך זמן רב, או מעט להפחית, אם אתה רוצה למכור את הנכס בדחיפות.
על אובייקט שערכו הוא מעל השוק ב -15%, חשבון של עד 10% מכלל הקונים אפשרי, 10% – שליש. נדל”ן במחיר מתאים ימשוך 60% של לקוחות פוטנציאליים.
דניס Rumyantsev, שותף מנהל, סוכנות נדל”ן גודמן ן
2. מה המסמכים הדרושים כדי למכור דירה
כדי לסיים עסקה על רכישה ומכירה של נדל”ן המוכר חייב להיות על היד:
- הדרכון;
- תעודת בעלות;
- דרכון cadastral עבור דירה מ BTI;
- תמצית של המדינה המאוחדת נדל”ן הרשמה (אתה צריך לקחת את זה במשרד הטריטוריאלי של Rosreestr, או באתר של הסוכנות, או ב MFC);
- תמצית מתוך ספר הבית על מספר האנשים הרשומים בדירה (עבור אל בריטניה, TSZ, HBC או MFC);
- תעודת היעדרות של חובות עבור תשלומי השירות (HOA, HBC, CC, משרד השיכון או מרכז מידע וסליקה מאוחדים);
- אישור על חוקיות של שיפוץ, אם זה בוצע (BTI);
- הסכמה נוטריונית של בן הזוג למכירת נדל”ן, אם זה היה קנו בנישואין;
- רשות של רשויות האפוטרופוס למכור את הדירה, אם הבעלים שלה הוא קטין.
3. כיצד לפרסם דירה
כדי למשוך קונים פוטנציאליים, אתה צריך לחבר ולפרסם פרסומת למכירה של דירה.
צור תמונות באיכות גבוהה
זה לא מספיק כדי לצלם תמונה של דירה בטלפון. הכן את מרחב המחיה שלך לסקר. הסר מן המסגרת כל עודף, עלוב, ביתי מדי, לא נעים לעין. נגבו את האבק, שטפו את הצנרת, הניחו בעדינות את הנעליים על מפתן הדלת, לפרק את הצינורות ואת צנצנות על מדפים פתוחים. מוסיפים אלמנטים של נחמה: זר פרחים על שולחן המטבח, כריות דקורטיביות על הספה.
10 דרכים להפוך דירה בלי לקנות דברים חדשים
עדיף לצלם ביום שמש.
כתוב טקסט תופס תשומת לב
צור מודעה מפורטת עם כל היתרונות של הדירה. החלק הראשון של הטקסט צריך להכיל מאפיינים טכניים: מספר קומות בבית, מספר החדרים, את הזמינות של אכסדרה, וכן הלאה.
תחשוב על היתרונות של דירה זה לא משנה לך, אבל עשוי להיות עניין של הקונה. לדוגמה, קיומם של מספר גני ילדים ובתי ספר אינו חשוב לילדים, אך קרבה למוסדות חינוך היא יתרון למשפחה גדולה.
הצב מודעה
בחר פלטפורמה לפרסום הדירה שלך. בין האתרים האוניברסליים למכירת נדל”ן ברוסיה – Avito, Domofond, “Yandeks.Nedvizhimost”. בעיר שלך עשויים להיות אתרים מקומיים להצבת מודעות.
אל תתעלם מרשתות חברתיות. שים הודעה על מכירת דירה בדף שלך ולבקש מהחברים שלך לשתף את זה.
4. איך להציג את הדירה ולנהל משא ומתן עם הקונה
היכונו לפגישה
לפני ההפגנה של הנכס, קונים פוטנציאליים צריכים לשים כדי לא רק את הדירה, אלא גם את הכניסה. בורג נורות בהירים בחדר המדרגות, לשטוף או לפחות לטאטא אותו.
בבית, דבק את הטפט שהגיע מהקיר, לשטוף את החלונות, לנקות את השזיפים, כך שאין ריח לא נעים, לנקות. אתה יכול לאפות עוגה לפני פגישה עם לקוח: זה לא הכרחי, אבל ריח של מאפים טריים תיצור תחושה נעימה עבור המבקר.
המשימה שלך היא ליצור אפקט וואו בכל מגע של קונה פוטנציאלי איתך ועם האובייקט שלך.
דניס Rumyantsev, שותף מנהל, סוכנות נדל”ן גודמן ן
לדבר עם הלקוחות הנכון
אתה יודע היטב לא רק את הכבוד, אלא גם את הפגמים של הדירה. תסתכל על זה בעיניים של הקונה לחשוב על מה שאלות הוא יכול לשאול, אשר יגרום אי שביעות רצון שלו. ערכו רשימה של טיעונים כי ייראה לבוא לצד שלך.
הקונה הפוטנציאלי יהיה קרוב לוודאי להיות נסחר. במיוחד אם סוחרים יד שנייה הגיעו לפגישה, המעוניין לעשות את המחיר גבוה ככל האפשר. לקבוע מראש, לאיזה ערך אתה מוכן לרדת. הקונה יכול לתת שונים (כולל לא קיימים) טיעונים, למה אתה צריך למכור את הדירה זול יותר. לא להיכנע ללחץ פסיכולוגי, להסתכל על המצב באופן מפוכח, להגן על המחיר שלך.
5. איך להיכנס הסכמי הפקדה ורכש
הסכם הפקדה
זהו מסמך המאשר את חומרת כוונותיהם של שני הצדדים. הקונה מצהיר על הרצון לקנות נכס נותן את המוכר כמות מסוימת (בדרך כלל 2-5% מכלל הערך של הדירה). בעל הדירה, בתורו, מתחייב למכור אותו ללקוח זה במחיר מוסכם.
ההסכם קובע סנקציות במקרה של דחיית העסקה עבור שני המשתתפים. אם הקונה משנה את דעתו, המוכר משאיר כסף לעצמו. אם בעל הנכס אינו רוצה למכור דירה, הוא יחזיר את ההפקדה בסכום כפול.
חוזה מכירה
לפני העסקה, המוכר חייב להכין חבילה של מסמכים עבור הנדל”ן ולכתוב את כל התושבים הרשומים בדירה.
חוזה המכירה מונפק בדרך כלל על ידי נוטריון. הוא חתום לאחר קבלת כסף עבור הדירה ולכתוב קבלה כי הקונה שילם לך.
לאחר חתימת החוזה, אתה צריך להגיש מסמכים לרישום העברת הבעלות על הנדל”ן לסמכות הטריטוריאלית של Rosreestr. דמי המדינה עבור תיקון העסקה יהיה 2,000 רובל.
6. איך להעביר כסף
דרך תאי בנק
הקונה שוכרת כספת במחסן הבנק ומסתיימת במוסד הסכם שבו נקבעו התנאים לגישה לתא של הבעלים לשעבר של הדירה. לדוגמה, קיומו של חוזה מכירה.
המוכר, בתורו, משכיר כספת, שם הוא מכניס קבלה תמורת כסף. הקונה יוכל למשוך אותו לאחר סיום העסקה בתנאים שנקבעו בהסכם השכירות של התא. לדוגמה, שוב, אם יש חוזה המכירה.
בעת השלמת התאים, שני הצדדים לעסקה חייבים להיות נוכחים. אז המוכר יוכל לספור את הכסף, ואת הקונה – ודא כי הקבלה נמצאת במקום.
באמצעות הפקדה של נוטריון
נוטריון יכול לבצע עסקה באמצעות החשבון שלו: למשוך כסף מן הקונה ולהעביר אותם למוכר. אבל השירות עשוי לכלול עמלה בנק, סכום אשר תלוי אך ורק על התיאבון של המוסד.
העברה במזומן
אתה יכול להחליף כסף ללא טריקים עבור קבלה על הקבלה שלהם. במקרה זה, כדאי לספור אותם, לאחר שבחן כל צליל לאותנטיות. עדיף לנהל את העסקה תחת המצלמות או עדים (למשל, במשרד של נוטריון).
כמובן, לא להתפשט על איפה ומתי תקבל כמות גדולה של כסף בבטחה להעביר אותו לבית או לבנק.
7. איך להעביר את הדירה לבעלים חדש
ביום מסירת המסמכים לרוזרסטר, המוכר מעביר את המפתחות לדירה לקונה. הצדדים לחתום על מעשה של קבלה, העברת הנכס, אשר מאשרת כי הקונה עזב את הדירה בצורה נכונה שלה.
כיצד להימנע הונאה
כאשר מתמודדים עם הנדל”ן, האלמנט הפגיע ביותר הוא הקונה. אבל המוכר יש משהו לשים לב:
- העברת הכסף חייבת להתבצע לפני החתימה על חוזה המכירה. אחרת, המוכר מסתכן להישאר ללא תשלום עבור הנכס: העסקה כבר הסתיים הקונה אין סיבה למהר עם החישוב. אם אתה מתמודד עם רמאי, הוא יכול למכור את הדירה במהירות ולהיעלם עם נתח כפול של כסף: שלך ואת הקונה החדש.
- אל תעביר את מסמכי המקור עד להשלמת העסקה, לא לקונים ולא למתווך. אחרת, הדירה ניתן למכור ללא ידיעתך.
קרא גם:
- איך למכור מכונית: מדריך ממצה →
- 9 דרכים לעשות מנקה דירה →
- כיצד לעדכן את המטבח ללא תיקון ועלויות גבוהות →
