Dovoljno je napraviti rezervaciju: U ovom članku ćemo se fokusirati upravo na ugovor o komercijalnoj zapošljavanje prostora, koji je reguliran poglavlju 35 Građanskog zakonika, a dijelom u Poglavlju 5 stambenog zakona Ruske Federacije, da je zapošljavanje pojedinih stanova. U zakonu postoji razlika između ugovora o radu (koji je sklopljen s pojedincem) i ugovora o zakupu (koji je sklopljen s pravnom osobom). Međutim, u konvencionalnom govoru koristi se utvrđena riječ “najam”. Dakle, u ovom materijalu za jednostavnost koristit ćemo oba pojma – “iznajmljivanje” i “iznajmljivanje” – kao ekvivalent.
dokumenti
Ni u kom slučaju ne ustručavajte se pitati vlasnika apartmana da dostavi cijeli paket dokumenata:
- putovnica;
- obavezna potvrda o upisu vlasništva nad stanom;
- osim toga: plaćeni računi za komunalne račune (kako bi bili sigurni da za njih ne postoje dugovi) i izvadak iz kućne knjige o osobama registriranim u stambenom prostoru.
Ako vlasnici imaju nekoliko stanova, tada pristanak jednog od njih nije dovoljan, potrebno je dobiti pristanak svih. Možda tri mogućnosti za razvoj događaja:
- Priložiti pisanu suglasnost svih suvlasnika.
- Jedan suvlasnik sklapa ugovor s punomoći od drugih.
- Na kraju ugovora svi vlasnici su osobno prisutni (tada ugovor navodi da je stan iznajmljen istodobno od strane svih vlasnika).
Od ljudi koji nisu vlasnici, ali registrirani na stambeni prostor, također je potrebna pismena suglasnost. Inače, u bilo kojem trenutku mogu potraživati svoja prava i morat ćete hitno tražiti novo stanovanje.
Budući da se radi o iznajmljivanju stana, to znači da je poslodavac pojedinac. Znači, mora mu donijeti putovnicu. Ako ćete živjeti u stanu, ne jedan, onda je potrebno i podatke putovnice drugog (trećeg, peti) stanar.
vrijeme
Ugovor o radu može biti kratkoročno (do jedne godine) i dugoročno (od jedne do pet godina). Ako ugovor ne izgovori riječ, smatrat će se da se zaključuje maksimalno pet godina. Glavna razlika između dugoročnih i kratkoročnih ugovora su uvjeti za iseljenje stanara.
Kratkoročni ugovor
Vlasnik može propisati razdoblje tijekom kojeg ugovor može raskinuti ispred vremena. Ako takvo razdoblje nije navedeno, on nema pravo iseliti stanare prije isteka ugovora. No, na kraju tog razdoblja vlasnik sam odlučuje, i dalje iznajmljuje stan istim stanarima ili traži druge.
Dugoročni ugovor
Odvojeni od stanara vlasnika je mnogo teže. Nakon isteka ugovora stanodavac ne može jednostavno smjestiti u apartman za nekoga ako on nije o tome izvijestio svoju želju da stanar ne manje od tri mjeseca prije isteka ugovora, smatra se da je ugovor automatski produžava za stare uvjetima.
Ako stanodavac kaže da više ne planira unajmiti stanove, stanari se moraju maknuti. No, u ovom slučaju, zapravo, ne može iznajmiti stan najmanje godinu dana, inače prethodni stanari imaju pravo podnijeti zahtjev sudu i zahtijevati naknadu štete.
Stanje stana i imovine
Popravak i poboljšanja
Hitno pitanje: tko radi popravke? Obično u ugovoru postoji tekst koji kaže da “nakon isteka stanarskog ugovora stanari se obvezuju vratiti sobu u istom obliku kao što je dano”. Stoga, ugovor treba odmah naznačiti da se stan može mijenjati, a što ne.
Osim toga, bez suglasnosti vlasnika stanari ne smiju obavljati rekonstrukciju i rekonstrukciju stana. Na primjer, kada popravljate, ne možete samo uzeti i poništiti unutarnju particiju ili proširiti vrata.
Ako se popravci mogu provesti, tada u ugovoru mora propisati koliko bi trebalo smanjiti najamninu. Ako se ne daju upute, moguće je da ćete sve sami popraviti, a vlasnik će jednostavno odbiti nadoknaditi svoje troškove.
Najveće popravke mora obavljati najmodavac, a svi troškovi snose ga (osim ako ugovor drugačije ne odredi). Ako stanodavac ne pokazuje interes za velike popravke, kada je to potrebno, stanar ima pravo:
- samostalno izvršiti velike popravke predviđene ugovorom ili uzrokovane hitnom nuždom, a od zakupodavca da naplati trošak;
- Zahtijevati odgovarajuće smanjenje stanarine;
- zatražiti otkaz ugovora i naknadu štete.
Kada popravljate ili kupite nešto novo u iznajmljeni stan, govorite li pravnim jezikom, izvršavate poboljšanja. One mogu biti odvojive i neodvojive. Na primjer, ako je stanar svom trošku postaviti klima uređaj ili grijanje (i stanodavac nije smanjio stanarinu i ne pokriva svoje troškove), on ima pravo da ih se s njim.
Nerazdvojna poboljšanja, poput novih pozadina, ne možete uzeti sa sobom, a da ne uništite izgled apartmana. Stoga stanar može zahtijevati nadoknadu njihove vrijednosti kada istekne ugovor. Ali zahtjev će biti zadovoljen ako ugovor navede da se stanodavac nije suprotstavio ovom poboljšanju.
Uvjetno stanje
Stanodavac je dužan stanaru dati nekretninu u dobrom stanju. To znači da ako vam nešto sprječava korištenje stana, stanodavac mora otkazati taj razlog na svoj trošak. Čak ni onu za koju nije sumnjao u vrijeme stanovanja. Na primjer, naselili ste se i bili iznenađeni kad ste otkrili da su sve cijevi trulo i dugo su se oprale u duši jednostavno nemoguće. Stanodavac mora ukloniti ovaj nedostatak u najkraćem vremenu i apsolutno besplatno. Ako to ne učini, možete sami ukloniti uzrok i zatražiti povrat troškova ili prekinuti ugovor.
Ako ste vidjeli da nešto ne radi kada ste vidjeli stan ili ste unaprijed upozoreni na to, onda je vaše pravo da se slažete s takvim stanjem ili da tražite bolju mogućnost.
Također, odvjetnici preporučuju uz ugovor o izradi akata primanja stana. Propisuje stanje namještaja, vodovod, podove, prozore i sve ostalo. Nakon toga, to će pomoći u izbjegavanju sporova o kvaliteti popravaka i namještaja. Naravno, u stanu sa starim sovjetskim namještajem i bez opreme, to se ne može učiniti. No, vlasnik koji iznajmljuje stan s skupim namještajem i opremom, zainteresiran je za osiguravanje da mu sva dobra budu vraćena u pravom stanju, pa čak i može priložiti fotografije imovine i čekove koji potvrđuju njegovu vrijednost. Naravno, u obzir se uzima prirodna amortizacija. No stanar će morati platiti za slomljeni ekran televizora.
Obratite pažnju na takav koncept kao “zajedničku odgovornost”, ako iznajmite stan s nekim u sklopu. Ako u ugovoru nije predviđena klauzula o zajedničkoj odgovornosti, odgovornost snosi onaj tko je sklopio ugovor. To jest, ako vaš nepažljiv susjed prekine nešto, a vi ste jedini odgovorni za ugovor, onda ćete morati platiti.
najam
Sporazum određuje postupak, uvjete i uvjete za izradu najamnine. Ako ne postoje posebne upute o tome, smatramo da su slične onima koje se obično koriste prilikom leasinga takvog vlasništva: u slučaju stanova to je fiksni iznos uplate koji je uveden svaki mjesec.
Ako stanodavac zatraži plaćanje pristojbe odmah 2-3 mjeseca unaprijed ili zalog, u ugovoru je potrebno upisati se.
Dokument bi također trebao naznačiti koliko često i u kojem iznosu stanodavac može podići naknadu. U praksi je obično fiksno povećanje najamnine jednom godišnje na 10% početnih troškova. Ali sve je na stranama.
Ako takva stavka nije uključena u ugovor, najmodavac i dalje ima pravo povećati stanarinu, ali to se može izvršiti najviše jednom godišnje. I mora pismeno obavijestiti stanara unaprijed. Ako se novi uvjeti ne odgovaraju, može jednostrano odbiti ugovor.
dodatno
Razgovarajte s vlasnikom o svim detaljima. Vjerojatno ćete se često morati sresti. Zabrinut je za svoj stan, zabrinuti ste za kvalitetu života, pa naučite pregovarati i propisati sve usmene dogovore u dokumentu.
Nije često, ali se događa neugodna situacija: ponekad vlasnici žele otići bez upozorenja, čak iu odsutnosti stanovnika i nekoliko puta mjesečno. Ovo je izgovor za raskid ugovora s naknadom troškova stanara za potez. Da bi se to izbjeglo, jednostavno dodajte jedan redak sporazuma o tome kako često vlasnik morati pojaviti, hoće li vas upozoriti o tome unaprijed je potrebno i odrediti zabranu spontanih posjeta u vašoj odsutnosti.
Saznajte kako stanodavac tretira goste, životinje i odredite ih u ugovoru.
Samo složenjem i popravljanjem svih detalja važnih, obje strane mogu živjeti bez sukoba i bez pretjerane tjeskobe.
Raskid ugovora preko suda
Već smo rekli da vlasniku nije lako dijeliti s stanarom, važnu ulogu ima vrsta ugovora. Ali poslodavac ima pravo raskinuti ugovor u bilo kojem trenutku, ali uz jedan uvjet: on mora upozoriti stanodavca o svojoj želji za tri mjeseca u pisanom obliku.
Ali ponekad je nemoguće dogovoriti se ljudski, a za jednu od stranaka postoji samo jedan izlaz: tražiti pravdu putem suda i raskinuti ugovor.
Na zahtjev najmodavca sud može otkazati ugovor pred timom u slučajevima kada je najmoprimac:
- koristi imovinu koja ima značajnu povredu uvjeta ugovora ili ponovnim povredama;
- značajno pogoršava imovinu;
- više od dva puta za redom ne plaća najam na vrijeme;
- ne obavlja popravke kapitala nekretnine u okviru uvjeta navedenih u ugovoru, ako je ugovorom remen odgovoran najmoprimcu.
Na zahtjev najmoprimca, sud može otkazati zakup unaprijed u slučajevima kada:
- Najmodavac ne pruža imovinu ili stvara prepreke koje sprečavaju potpuno korištenje imovine;
- imovina ima nedostatke koje nije odredio najmodavatelj u trenutku sklapanja ugovora, nisu bili unaprijed poznati najmoprimcu i nisu se mogli naći tijekom pregleda imovine;
- najmodavac ne obavlja popravke kapitala nekretnine u skladu s ugovorom ili razumnim uvjetima;
- imovine zbog okolnosti izvan kontrole najmoprimca, u stanju neprikladnom za upotrebu.
Zaključno, trebamo se zadržati na još dvije važnije točke.
Ako stanodavac daje ili proda stan u zakupu, zakup ne prestaje. Drugim riječima, kada osoba dođe i kaže: “Idi, prodajem stan” – to je protuzakonito. Promjena vlasništva ne znači raskid ugovora o angažiranju stana.
Ako je potrebno, možete promijeniti stanar (stanar). To jest, ako je ugovor sklopljen sa suprugom, a on, na primjer, napušta Sjeverni pol na dugom putovanju, a zatim s njegovim pristankom možete promijeniti stanaricu svojoj ženi. U tom slučaju, ugovor ostaje isti, isti uvjeti, pojam i dalje teče i nije resetiran. Ali se može riješiti birokracije ako postoje bilo kakvi problemi (na primjer, ako morate raskinuti ugovor ili nešto što treba prikupiti putem suda).
