Ενοικιάστε ένα διαμέρισμα ή πάρτε μια υποθήκη: η οποία είναι πιο κερδοφόρα

Κατά τη σύγκριση των υποθηκών και την ενοικίαση μιας περιουσίας, η πτυχή του υλικού πηγαίνει συνήθως στο παρασκήνιο. Οι συμμετέχοντες στη συζήτηση μάθουν τι είναι καλύτερο: να πληρώσουν τον θείο ενός άλλου ή να εισέλθουν στη δουλεία στην τράπεζα, να πληρώσουν υπερβολικά, αλλά για δικές τους, ή να συνεχίσουν να αναζητούν πιο συμφέρουσες επιλογές. Αλλά αν αφήσετε το συναίσθημα και αναφερθείτε στους αριθμούς, τότε η κατάσταση γίνεται πιο κατανοητή.

Ενοικίαση και υποθήκη σε φιγούρες

Οι μεταβολές στις τιμές των ακινήτων και η ενοικίαση διαμερισμάτων, καθώς και το μέγεθος του πληθωρισμού για παρατεταμένη περίοδο, μπορούν να προβλεφθούν μόνο, έτσι ώστε οι υπολογισμοί να είναι ανακριβείς. Και όμως οι αριθμοί είναι πιο εύγλωτοι από τις λέξεις.

Το μέσο σταθμισμένο επιτόκιο για στεγαστικά δάνεια τον Απρίλιο του τρέχοντος έτους, σύμφωνα με τοΣτεγαστικά δάνεια για στεγαστικά δάνεια που χορηγούνται σε κατοίκους και αποκτήθηκαν απαιτήσεις για δάνεια στεγαστικών δανείων σε ρούβλια Η κεντρική τράπεζα αντιπροσώπευε το 9,64%. Σύμφωνα με τους αναλυτές Domofond.ruΑναλυτικές αναφορές Domofond.ru , ενοικίαση ενός διαμερίσματος το Μάρτιο του 2018 ήταν κατά μέσο όρο 0,7% φθηνότερα από ό, τι τον Δεκέμβριο του 2017. Ωστόσο, για να είμαστε πιστοί, θα υποθέσουμε ότι ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος θα αυξήσει τις πληρωμές κατά 5% ετησίως.

Για τους υπολογισμούς, ας πάρουμε το περιφερειακό κέντρο, την πόλη ενός εκατομμυρίου ανθρώπων Volgograd και την πόλη της ομοσπονδιακής σημασίας στην Αγία Πετρούπολη.

Volgograd

Υποθήκη

Η μέση τιμή ενός διαμερίσματος δύο δωματίων στο Volgograd, σύμφωνα με το Domofond.ru, είναι 2 365 695 ρούβλια. Εξετάστε την κατάσταση εάν έχετε συγκεντρώσει μια αρχική συνεισφορά 15%, 25% και 50% της αξίας του διαμερίσματος και πήρε υποθήκη στο 9,64% ετησίως για περίοδο 10 ετών.

Οι υπολογισμοί δεν λαμβάνουν υπόψη το πρόσθετο κόστος για συναφείς υπηρεσίες με τη μορφή ασφάλισης στο σπίτι και το πρόσωπο που έλαβε την υποθήκη και αποζημίωση όπως μια φορολογική έκπτωση.

Ας υποθέσουμε ότι οι τιμές των ακινήτων θα αυξηθούν κατά 5% ετησίως, τότε σε 10 χρόνια το διαμέρισμα θα κοστίσει 3,67 εκατομμύρια ρούβλια.

Για ενοικίαση

Το μέσο κόστος της ενοικίασης ενός διαμερίσματος δύο δωματίων στο Βόλγκογκραντ είναι 15.845 ρούβλια το μήνα. Αν ο ιδιοκτήτης αυξήσει το τέλος κατά περίπου 5% ετησίως, τότε σε 10 χρόνια ο ενοικιαστής θα πρέπει να δώσει 24.556 ρούβλια το μήνα. Συνολικά για αυτά τα χρόνια θα πληρώσει για τη διαμονή 2 389 344 ρούβλια. Σχετικά με τη διαφορά μεταξύ του κόστους μιας υποθήκης με αρχική εισφορά 15% και του ενοικίου, ο ενοικιαστής μπορεί να νοικιάσει ένα διαμέρισμα στην προβλεπόμενη τιμή του 2028 για άλλα τρία χρόνια και εννέα μήνες.

Με μέσο μισθό στο Βόλγκογκραντ 28.483 ρούβλια, οι πληρωμές τόσο για ενοίκιο όσο και για υποθήκη φαίνεται εφικτή για μια οικογένεια με δύο ενήλικες εργασίας.

Αξίζει επίσης να ληφθεί υπόψη ότι ο μισθωτής δεν έχει σωρευθεί εξοικονόμηση για την αρχική δόση (εάν υπάρχει) που μπορεί να βάλει στην τράπεζα με τόκους. Σύμφωνα μεΔιάρθρωση επιτοκίων και προθεσμιών δανείων και καταθέσεων Η Κεντρική Τράπεζα, το σταθμισμένο μέσο επιτόκιο καταθέσεων για ένα έως τρία έτη το 2018 είναι 6,41%. Για 10 χρόνια ο δείκτης θα αλλάξει πολλές φορές, αλλά για υπολογισμούς θα χρησιμοποιήσουμε αυτόν τον αριθμό. Οι υπολογισμοί δεν λαμβάνουν υπόψη την κεφαλαιοποίηση.

Κατά συνέπεια, για 10 χρόνια, ο ενοικιαστής όχι μόνο θα ξοδέψει λιγότερα, αλλά θα κερδίσει και την κατάθεση.

Μίσθωση και συσσώρευση

Από την προηγούμενη παράγραφο είναι σαφές πόσο ένα άτομο θα είναι σε θέση να αποθηκεύσει στην κατάθεση για 10 χρόνια εάν συνεχίζει να μισθώνει τη στέγαση.

Η μεγαλύτερη πιθανότητα να αποθηκεύσετε ένα διαμέρισμα και να το αγοράσετε χωρίς υποθήκη από πρόσωπο που έχει το ήμισυ του ποσού της τιμής ενός διαμερίσματος, αλλά μόνο αν η τιμή των ακινήτων δεν αλλάζει.

Σε 10 χρόνια για να αγοράσει ένα διαμέρισμα δεν θα λείπει 425.213 ρούβλια. Για να έχει την κατάλληλη στιγμή να έχει όλα τα χρήματα στα χέρια του, θα πρέπει να αναβάλει λίγο περισσότερο από 3,5 χιλιάδες ρούβλια το μήνα.

Σε πέντε χρόνια θα έχει κατάθεση 1 561 491 ρούβλια. Για να αγοράσει ένα διαμέρισμα αυτή τη στιγμή, ένα άτομο πρέπει να αναβάλει και τα πέντε χρόνια για 13,4 χιλιάδες το μήνα. Μαζί με το κόστος του ενοικίου για στέγαση, θα πρέπει να αφήσει 29,3 χιλιάδες το πρώτο έτος και 32,6 χιλιάδες – στην πέμπτη. Ως εκ τούτου, αν αγοράσει ένα διαμέρισμα σε πέντε χρόνια, το συνολικό κόστος, συμπεριλαμβανομένου του ενοικίου θα είναι 3,415,482 ρούβλια, σε δέκα – 4,755,039 ρούβλια. Και οι δύο επιλογές είναι ακριβότερες από τις υποθήκες.

Αγία Πετρούπολη

Υποθήκη

Η μέση τιμή για ένα διαμέρισμα δύο δωματίων στην Αγία Πετρούπολη είναι 6.797.671 ρούβλια.

Για να μην πληρώσετε υπερβολικά για μια υποθήκη, πρέπει είτε να συγκεντρώσετε μια αρχική πληρωμή τουλάχιστον του μισού κόστους ενός διαμερίσματος ή να αυξήσετε την μηνιαία πληρωμή και να συντομεύσετε την περίοδο δανεισμού. Με μέσο μισθόΔιοίκηση της υπηρεσίας κρατικών στατιστικών για την Αγία Πετρούπολη και την περιφέρεια του Λένινγκραντ σε 58,5 χιλιάδες ρούβλια για να το κάνει μπορεί σαφώς να μην είναι ο καθένας.

Σε 10 χρόνια, το διαμέρισμα θα κοστίσει κατά πάσα πιθανότητα 10,99 εκατομμύρια ρούβλια.

Για ενοικίαση

Το μέσο κόστος της ενοικίασης ενός διαμερίσματος δύο δωματίων στην Αγία Πετρούπολη είναι 32.744 ρούβλια το μήνα. Με την αύξηση της τιμής ενοικίασης του 5% ετησίως σε 10 χρόνια, η μηνιαία πληρωμή θα είναι 50.787 ρούβλια, και ολόκληρος ο εργοδότης θα δώσει 4.942.178 ρούβλια. Σχετικά με τη διαφορά μεταξύ του κόστους μιας υποθήκης με αρχική εισφορά 15% και για μίσθωση, ο ενοικιαστής μπορεί να νοικιάσει ένα διαμέρισμα στην προβλεπόμενη τιμή του 2028 για άλλα οκτώ χρόνια και τρεις μήνες.

Μην απορρίπτετε και συσσωρεύετε.

Μίσθωση και συσσώρευση

Και πάλι, για να αγοράσει ένα διαμέρισμα χωρίς υποθήκη μπορεί να υπολογιστεί από ένα πρόσωπο που έχει ήδη το ήμισυ της τιμής του. Αλλά για να τηρήσουμε την πενταετή προθεσμία θα είναι προβληματική γι ‘αυτόν. Σε πέντε χρόνια θα έχει 4 448 162 ρούβλια. Για να συγκεντρώσει το σωστό ποσό, κάθε μήνα πρέπει να αναβάλει 39,2 χιλιάδες. Στο ποσό των μισθωμάτων, θα πρέπει να διαθέσει 72 χιλιάδες το μήνα κατά το πρώτο έτος.

Αν αγοράσει ένα διαμέρισμα σε πέντε χρόνια, το συνολικό κόστος συμπεριλαμβανομένου του ενοικίου εκτιμάται σε 8.968.837 ρούβλια, μετά από 10 χρόνια – σε 11.739.849 ρούβλια.

Έτσι, τι είναι πιο κερδοφόρο

Το μέσο ενοίκιο είναι πιο επικερδές. Σε όλες τις περιπτώσεις, το μηνιαίο μίσθωμα είναι μικρότερο από την πληρωμή για υποθήκη. Η αρχική χρέωση σε αυτή την περίπτωση όχι μόνο δεν δαπανάται, αλλά και φέρνει χρήματα.

Ωστόσο, μετά από 10 χρόνια, το πρόσωπο που επιλέγει μια υποθήκη θα είναι κύριος του διαμερίσματος, αλλά ο μισθωτής δεν το κάνει.

Όσον αφορά την ενοικίαση κατοικιών και την ταυτόχρονη αύξηση των αποταμιεύσεων για το διαμέρισμα – εδώ, πάρα πολύ, τα πάντα δεν είναι τόσο απλό. Υπάρχουν προβλέψιμοι παράγοντες: όσο περισσότερα χρήματα έχετε στο χέρι, τόσο υψηλότερο είναι το εισόδημα και τόσο χαμηλότερο είναι το κόστος ακίνητης περιουσίας και ενοίκιο στην πόλη σας, τόσο περισσότερες πιθανότητες να εξοικονομήσετε χρήματα για ένα διαμέρισμα χωρίς υποθήκη και να παραμείνετε στο μαύρο. Ωστόσο, οι υπολογισμοί συνήθως δεν λαμβάνουν υπόψη ότι πάνω από 10-15 χρόνια, οι τιμές των ακινήτων μπορεί να αυξηθεί σημαντικά.

Ως εκ τούτου, αξίζει να ληφθεί υπόψη ένας άλλος βασικός δείκτης – ο χρόνος. Η πραγματοποίηση μακροπρόθεσμων προβλέψεων είναι δύσκολη ακόμη και για τους ειδικούς. Και η σταθερότητα στη χώρα – ο δείκτης είναι πιο κοντά στη θρησκεία: είτε το πιστεύετε είτε όχι. Ως εκ τούτου, αν αποθηκεύσετε περισσότερα από πέντε χρόνια σε ένα διαμέρισμα, αξίζει να συνεπάγεται όχι μόνο λογική, αλλά και διαίσθηση, στους υπολογισμούς.

Σημειώστε ότι τα χρήματα υποτιμώνται λόγω του πληθωρισμού, και η ακίνητη περιουσία αυξάνεται σε τιμή.

Ωστόσο, σύμφωνα με τον RosstatΔείκτες τιμών στη δευτερογενή αγορά στέγης στη Ρωσική Ομοσπονδία , τα τελευταία τρία χρόνια, οι τιμές στη δευτερογενή αγορά μειώνονται σε όλους τους τύπους διαμερισμάτων εκτός από τις ελίτ.

Ως πρόσθετος παράγοντας, πρέπει να εξετάσουμε την εγγύτητα της ηλικίας συνταξιοδότησης. Θα είναι δύσκολο να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα για πληρωμές συντάξεων, αλλά σε μεγάλες πόλεις είναι αδύνατο. Επομένως, μέχρι τώρα είναι καλό να έχετε τη δική σας κατοικία, ακόμα κι αν σας φτάσει σε υπερχρέωση.

Το επιχείρημα ότι τα χρήματα που άφησε η τράπεζα, θα μπορούσατε να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα για το υπόλοιπο της ζωής σας, γεμάτο αν αρνηθήκατε να αγοράσετε ένα σπίτι σε μια μεγάλη πόλη και να ενοικιάσετε ένα διαμέρισμα σε πολύ καλή τιμή. Έτσι, εάν εξοικονομήσετε πάνω από 3 εκατομμύρια, θα σας δώσει 25 χιλιάδες το χρόνο ανά μήνα για 10 χρόνια (αλλά θα πρέπει να λάβετε υπόψη τον πληθωρισμό).

Τα χρήματα μπορούν επίσης να τεθούν σε κατάθεση. Το ποσό των 3 εκατομμυρίων, λαμβάνοντας υπόψη το σημερινό μέσο επιτόκιο των καταθέσεων, θα φέρει 15 χιλιάδες ρούβλια το μήνα σε τόκους, 4 εκατομμύρια – 20 χιλιάδες.

Πώς να υπολογίσετε τι είναι πιο κερδοφόρο για σας

Οι υπολογισμοί με βάση τον μέσο όρο δίνουν κατά μέσο όρο αποτελέσματα, επομένως, για να καταλάβετε τι είναι πιο κερδοφόρο για εσάς, θα πρέπει να υπολογίσετε τον εαυτό σας. Για να το κάνετε αυτό, χρειάζεστε τα ακόλουθα δεδομένα:

1. Το ποσό του ενοικίου για το διαμέρισμα.
2. Το ποσό των αποταμιεύσεών σας που σκοπεύετε να χρησιμοποιήσετε ως προκαταβολή.
3. Το κόστος του διαμερίσματος που θέλετε να αγοράσετε.
4. Το επιτόκιο για την υποθήκη (μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τον μέσο όρο για τη χώρα ή εκείνο που προσφέρει η τράπεζα στην οποία θέλετε να πάρετε υποθήκη).
5. Ο τόκος για την κατάθεση στην τράπεζα, στην οποία είστε έτοιμοι να αναθέσετε τα χρήματά σας για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Αν επιλέξετε μεταξύ υποθηκών και κατοικιών ενοικίασης με την ταυτόχρονη συσσώρευση των χρημάτων για την αγορά ενός διαμερίσματος

1. Υποθήκη

Με τη βοήθεια ενός αριθμομηχανή υποθηκών ή στην τοποθεσία της τράπεζάς σας, υπολογίστε πόσα χρόνια θα δανειστείτε από την υποθήκη σας με τη βέλτιστη μηνιαία πληρωμή, ποια θα είναι η υπερπληρωμή.

Με τιμή διαμερίσματος 5,2 εκατομμυρίων ρούβλια, αρχική πληρωμή 3,2 εκατομμυρίων, επιτόκιο 11% και υποθήκη επτά ετών, η μηνιαία πληρωμή είναι 34.245 ρούβλια και μια υπερπληρωμή 876.569 ρούβλια.

2. Ενοικίαση ενός διαμερίσματος

Καταμέτρηση πόσα για αυτά τα χρόνια θα δώσετε για την ενοικίαση ενός διαμερίσματος, λαμβάνοντας υπόψη τις πιθανές αυξήσεις των τελών.

Για παράδειγμα, μπορείτε να δώσετε μηνιαίως 22 χιλιάδες ρούβλια και να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα για τρία χρόνια. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, η τιμή δεν αυξήθηκε, αλλά είναι προφανές ότι μετά από επτά χρόνια του ενοικίου δεν θα κοστίσει τόσο πολύ. Ως εκ τούτου, το επόμενο έτος θα πάσα πιθανότητα θα δώσει για τη μίσθωση των 22 × 12 = 264 000, τα επόμενα τρία χρόνια – 24 × 36 = 864 000, στα υπόλοιπα τρία – 26 × 36 = 936 000, συνολικά – 2.060.000 ρούβλια.

3. Κατάθεση και εξοικονόμηση

Υπολογίστε πόσα χρήματα θα συγκεντρώσετε στην κατάθεσή σας για τη διάρκεια της υποθήκης και υπολογίστε το ποσό. Κατόπιν υπολογίστε πόσα χρήματα θα έχετε μετά το πρώτο έτος, το δεύτερο και ούτω καθεξής μέχρι το τέλος της υποθήκης. Επίσης, αποφασίστε για το ποσό που μπορείτε να αποθηκεύσετε μηνιαία για να αγοράσετε ένα διαμέρισμα, υπολογίστε πόσα χρήματα θα σας δώσει σε ένα χρόνο, δύο και έτσι μέχρι το τέλος της υποθήκης. Τώρα, προσθέτοντας απλά το ποσό για την κατάθεση και την εξοικονόμηση, μάθετε πόσα χρόνια μπορείτε να συλλέξετε χρήματα για ακίνητα.

Σε μια κατάθεση χωρίς κεφαλαιοποίηση με επιτόκιο 6,1%, το ποσό των 3,2 εκατομμυρίων ρούβλι σε επτά χρόνια θα μετατραπεί σε 4 566 400 ρούβλια.

Ακόμη και αν οι τιμές των ακινήτων δεν θα αυξηθεί, τότε σε επτά χρόνια δεν μπορείτε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα χωρίς υποθήκη.

Υπάρχει μια επιλογή να μην περιμένουμε για την κατάθεση να συγκεντρώσει το απαιτούμενο ποσό, και να αναβάλει για 20 χιλιάδες ρούβλια το μήνα ή 240 χιλιάδες το χρόνο. Στη συνέχεια, μετά από πέντε χρόνια στην αποταμίευση θα είναι 5.376.000 ρούβλια. Λαμβάνοντας υπόψη το ενοίκιο για το σύνολο, 6.640.000 ρούβλια θα δαπανηθούν στην ακίνητη περιουσία, και 176.000 θα παραμείνουν. Πάνω από επτά χρόνια υποθήκες, το διαμέρισμα θα φτάσει στα 6,8 εκατομμύρια. Δηλαδή, το κόστος πηγαίνει περίπου το ίδιο, αλλά έσωσε δύο χρόνια, δηλαδή, ενοικίαση ενός σπιτιού και αυτή τη στιγμή για να εξοικονομήσετε πιο κερδοφόρα.

Αυτοί οι υπολογισμοί λειτουργούν μόνο εάν η αξία του διαμερίσματος δεν έχει αλλάξει για πέντε χρόνια και το ενοίκιο δεν αυξήθηκε γρηγορότερα από την πρόβλεψη.

Όταν το διαμέρισμα δεν μπορεί να συσσωρευτεί ακόμη και για την περίοδο της υποθήκης, είναι προφανές ότι ο δανεισμός από την τράπεζα είναι πιο κερδοφόρος από την αποταμίευση.

Εάν επιλέξετε μεταξύ υποθηκών και ενοικιαζόμενων κατοικιών χωρίς σχέδια για αγορά ενός διαμερίσματος στο μέλλον

1. Θυμηθείτε πόσα δίνετε στον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος

Ας πάρουμε τα στοιχεία από το προηγούμενο παράδειγμα – 22 χιλιάδες ρούβλια.

2. Υπολογίστε τη μηνιαία πληρωμή υποθηκών

Και πάλι, ο αριθμός από το προηγούμενο παράδειγμα είναι 34,3 χιλιάδες ρούβλια.

3. Συγκρίνετε τα δύο ψηφία

Προφανώς, είναι πιο κερδοφόρο να τραβήξετε φωτογραφίες, ακόμη και αν δεν λαμβάνετε υπόψη στους υπολογισμούς την αρχική αμοιβή. Αν τα πάντα δεν είναι τόσο σαφή, διαιρέστε το ποσό της αρχικής δόσης με τον αριθμό των μηνών της υποθήκης και προσθέστε το ληφθέν ποσό στη μηνιαία πληρωμή:

3 200 000 ÷ 84 = 38.
34,3 + 38 = 72,3 χιλιάδες ρούβλια.

Η σύγκριση με 22 χιλιάδες είναι ακόμη πιο σαφής. Και ακόμη και αν σε επτά χρόνια ενοίκιο θα αυξηθεί σε τιμή δύο φορές, η ενοικίαση ενός διαμερίσματος θα εξακολουθεί να είναι πιο κερδοφόρα.

Ωστόσο, ήδη για το όγδοο έτος, ένα άτομο με υποθήκη θα το πληρώσει εντελώς και θα πληρώσει μόνο επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας. Και ο ενοικιαστής θα συνεχίσει να δίνει το ίδιο ποσό για ενοίκιο. Από την άλλη πλευρά, αν το ενοίκιο για το διαμέρισμα δεν θα ανέβει, το ποσό που θα πήγαινε στην υποθήκη, θα έχει αρκετό για 26 χρόνια ενοικίου.

4. Καταμέτρηση πόσα θα κερδίσετε με τα χρήματα που θα μπορούσαν να πάνε στην προκαταβολή

Σε επτά χρόνια, η κατάθεση θα είναι 4,57 εκατομμύρια ρούβλια. Και αν αναβάλλετε τη μηνιαία διαφορά μεταξύ πληρωμών ύψους 12,3 χιλ. Δολαρίων το μήνα, τότε σε επτά χρόνια θα φέρετε άλλα 1,03 εκατομμύρια. Το συνολικό ποσό των 5,6 εκατομμυρίων, που ανέρχεται σε 6,1% ετησίως, θα φέρει 28,5 χιλιάδες ρούβλια το μήνα σε τόκους.