בעת השוואת המשכנתאות והשכרת הנכס, ההיבט החומרי הולך בדרך כלל אל הרקע. המשתתפים בדיון מגלים מה עדיף: לשלם לדוד של מישהו אחר או להיכנס לעבדות לבנק, לשלם יותר מדי, אבל עבור שלהם, או כל הזמן לעבור בחיפוש אחר אפשרויות יתרון יותר. אבל אם אתה עוזב את הרגש ומתייחס למספרים, אז המצב הופך מובן יותר.
השכרה ומשכנתא בנתונים
שינויים במחירי הנדל”ן והשכרת דירות, כמו גם את גודל האינפלציה לתקופה ממושכת, ניתן רק לחזות, כך החישובים יהיו לא מדויקים. ובכל זאת המספרים הם רהוט יותר מילים.
שיעור משוקלל הממוצע על הלוואות משכנתא בחודש אפריל השנה, על פיהלוואות לדיור למשכנתאות שניתנו לתושבים ותביעות נרכשות על הלוואות לדיור משכנתא ברובלים הבנק המרכזי היווה 9.64%. לדברי אנליסטים Domofond.ruדוחות אנליטיים , לשכור דירה במרץ 2018 היה ממוצע של 0.7% זול יותר מאשר בדצמבר 2017. עם זאת, כדי להיות נאמן, נניח כי הבעלים של הדירה יגדיל את התשלומים ב -5% בשנה.
עבור חישובים, בואו ניקח את המרכז האזורי, העיר של מיליון אנשים Volgograd ואת העיר של משמעות פדרלית בסנט פטרסבורג.
וולגוגרד
משכנתא
המחיר הממוצע של דירת שני חדרים וולגוגרד, על פי Domofond.ru, הוא 2 365 695 רובל. שקול את המצב אם יש לך צבר תרומה ראשונית של 15%, 25% ו -50% משווי הדירה ולקחת משכנתא על 9.64% לשנה לתקופה של 10 שנים.
| תשלום ראשוני, רובלים | תשלום חודשי, רובלים | תשלום יתר, רובלים | המחיר הסופי של דירה, רובלים |
| 354 854, 15% | ° 176 | 1 0 0 0 0 | 3 495 755 |
| 591 250, 25% | 23,088 | 996,818 | 3,361,818 |
| 1 182 500, 50% | 15,392 | 666 546 | 3 029 546 |
החישובים אינם לוקחים בחשבון את העלויות הנוספות עבור שירותים נלווים בצורה של ביטוח הבית ואת מי שלקח את המשכנתא, וכן פיצוי כמו ניכוי מס.
נניח כי מחירי הנדל”ן יגדל ב 5% בשנה, ואז בתוך 10 שנים הדירה יעלה 3.67 מיליון רובל.
להשכרה
העלות הממוצעת של שכירת דירת שני חדרים וולגוגרד הוא 15,845 רובל לחודש. אם הבעלים מעלה את האגרה בכ -5% בשנה, אז בעוד 10 שנים הדייר יצטרך לתת 24 556 רובל לחודש. בסך הכל במשך שנים אלה הוא ישלם עבור לינה 2 389 344 רובל. על ההבדל בין עלות המשכנתא עם תרומה ראשונית של 15% להשכרה, השוכר יכול לשכור דירה במחיר הצפוי של 2028 במשך שלוש שנים ותשעה חודשים נוספים.
עם שכר ממוצע של וולגוגרד של 28,483 רובל, תשלומים עבור שכר הדירה הן משכנתא נראה ריאלי עבור משפחה עם שני מבוגרים עובדים.
זה גם שווה בהתחשב כי הדייר נותר ללא חיסכון שנצבר עבור התשלום הראשוני (אם בכלל) שהוא יכול לשים לבנק בריבית. על פישיעורי הריבית ומבנה הפירעון של הלוואות ופיקדונות הבנק המרכזי, השיעור הממוצע המשוקלל על פיקדונות לתקופה של שנה עד שלוש שנים בשנת 2018 הוא 6.41%. במשך 10 שנים המדד ישתנה פעמים רבות, אבל עבור החישובים נשתמש נתון זה. החישובים אינם לוקחים בחשבון את ההיוון.
| תרומה ראשונית (הצטברות), רובלים | סכום לאחר 10 שנים, רובלים |
| 354 854, 15% | 582,315 |
| 591 250, 25% | 970,241 |
| 1 182 500, 50% | 1 940 482 |
לפיכך, במשך 10 שנים, השוכר לא רק להוציא פחות, אלא גם להרוויח על ההפקדה.
חכירה וצבירה
מן הפיסקה הקודמת ברור כמה אדם יוכל לשמור על ההפקדה במשך 10 שנים אם הוא ממשיך לשכור דיור.
הסיכוי הגדול ביותר לשמור על דירה לקנות אותו ללא משכנתא מאדם שיש לו מחצית הסכום של מחיר דירה, אבל רק אם מחיר הנדל”ן אינו משתנה.
בתוך 10 שנים כדי לקנות דירה הוא לא יחסר 425,213 רובל. כדי בזמן הנכון יש את כל הכסף בידיו, הוא יצטרך לדחות קצת יותר מ 3.5 אלף רובל בחודש.
בתוך חמש שנים יהיה לו הפקדה של 1 561 491 רובל. כדי לקנות דירה בשלב זה, אדם צריך לדחות את כל חמש שנים עבור 13.4 אלף בחודש. יחד עם עלות שכר דירה לדיור, הוא יצטרך לעזוב 29.3 אלף בשנה הראשונה ו 32.6 אלף – בחמישית. לפיכך, אם הוא קונה דירה בתוך חמש שנים, את סך כל העלויות כולל שכר הדירה יהיה 3,415,482 רובל, בעשרה – 4,755,039 רובל. שתי האפשרויות הן יקרות יותר מאשר משכנתאות.
סנט פטרבורג
משכנתא
המחיר הממוצע לדירת שני חדרים בסנט פטרבורג הוא 6,797,671 רובל.
| תשלום ראשוני, רובלים | תשלום חודשי, רובלים | תשלום יתר, רובלים | המחיר הסופי של דירה, רובלים |
| 1 019 651, 15% | / | 3 247 152 | 10 044 823 |
| 1 699 418, 25% | 66,362 | 865 134 | 9,662,805 |
| 3 398 836, 50% | 44,241 | 1 910 089 | 8,707,760 |
כדי לא לשלם יותר משכנתא, אתה צריך גם לצבור תשלום ראשוני של לפחות חצי עלות הדירה, או להגדיל את התשלום החודשי ולקצר את תקופת ההלוואה. עם משכורת ממוצעתמינהל שירות המדינה הפדרלית לסטטיסטיקה סנט פטרסבורג ואת אזור לנינגרד ב 58,5000 רובל לעשות את זה יכול בבירור לא כולם.
בתוך 10 שנים, הדירה צפויה לעלות 10,99 מיליון רובל.
להשכרה
העלות הממוצעת של שכירת דירת שני חדרים בסנט פטרסבורג הוא 32,744 רובל לחודש. עם עלייה במחיר השכירות של 5% בשנה ב -10 שנים, התשלום החודשי יהיה 50,787 רובל, ואת המעסיק כולו ייתן 4,942,178 רובל. על ההבדל בין עלות המשכנתא עם תרומה ראשונית של 15% לשכור, השוכר יכול לשכור דירה במחיר הצפוי של 2028 במשך שמונה שנים ושלושה חודשים נוספים.
אין הנחה וצבירה.
| תרומה ראשונית (הצטברות), רובלים | סכום לאחר 10 שנים, רובלים |
| 1 019 651, 15% | 767 247 |
| 1 699 418, 25% | 2 |
| 3 398 836, 50% | 5,577,490 |
חכירה וצבירה
ושוב, כדי לקנות דירה ללא משכנתא ניתן לחשב על ידי אדם שכבר יש מחצית המחיר שלה. אבל כדי לפגוש את חמש שנים המועד האחרון יהיה בעייתי בשבילו. בעוד חמש שנים יהיו לו 4 448 162 רובלים. כדי לאסוף את הסכום הנכון, כל חודש הוא צריך לדחות 39.2 אלף. בסכום של עלויות השכירות, הוא יצטרך להקצות 72 אלף לחודש בשנה הראשונה.
אם הוא קונה דירה בתוך חמש שנים, סך כל העלויות כולל שכר דירה נאמד 8,968,837 רובל, לאחר 10 שנים – ב 11,739,849 רובל.
אז מה יותר רווחי
שכר הדירה הממוצע הוא רווחי יותר. בכל המקרים, את שכר הדירה החודשי הוא פחות מאשר תשלום עבור משכנתא. דמי הראשונית במקרה זה הוא לא רק לא בילה, אלא גם מביא כסף.
עם זאת, לאחר 10 שנים, אדם אשר בוחר משכנתא יהיה הבעלים של הדירה, אבל השוכר לא.
באשר דיור להשכרה עלייה בו זמנית החיסכון לדירה – גם כאן, הכל לא כל כך פשוט. ישנם גורמים צפויים: ככל שיש לך יותר כסף על היד, גבוה יותר את ההכנסה ואת עלות נמוכה יותר של הנדל”ן והשכרה בעיר שלך, כך גדל הסיכוי לשמור על דירה ללא משכנתא להישאר בשחור. עם זאת, החישובים בדרך כלל לא לוקחים בחשבון כי מעל 10-15 שנים, מחירי הנכסים יכולים לגדול באופן משמעותי.
לכן, כדאי לקחת בחשבון עוד אינדיקטור מפתח – זמן. ביצוע תחזיות לטווח ארוך קשה אפילו עבור מומחים. והיציבות בארץ – המדד קרוב יותר לדתיים: או שאתה מאמין בו, או לא. לכן, אם אתה שומר יותר מחמש שנים על דירה, כדאי לערב לא רק ההיגיון, אלא אינטואיציה, בחישובים.
שים לב כי הכסף מופחת בשל האינפלציה, הנדל”ן גדל במחיר.
עם זאת, על פי Rosstatמדדי מחירים בשוק הדיור המשני של הפדרציה הרוסית , בשלוש השנים האחרונות, המחירים בשוק המשני נופלים על כל סוגי הדירות למעט אלה העילית.
כגורם נוסף, עלינו לשקול את הקרבה של גיל הפרישה. זה יהיה קשה לשכור דירה עבור תשלומי פנסיה, אבל בערים הגדולות זה בלתי אפשרי. אז עד עכשיו זה טוב שיש לך מגורים משלך, גם אם זה הגיע לך עם תשלום יתר.
הטענה כי הכסף נשאר על ידי הבנק, אתה יכול לשכור דירה למשך שארית חייך, אמיד אם תסרב לקנות בית בעיר גדולה לשכור דירה במחיר טוב מאוד. אז, אם תשמור על תשלום יתר של 3 מיליון דולר, זה ייתן לך 25 אלף בשנה לחודש במשך 10 שנים (אבל אתה צריך לקחת בחשבון אינפלציה).
כסף ניתן גם להפקיד. סכום של 3 מיליון דולר, תוך לקיחה בחשבון את הריבית הממוצעת הנוכחית על פיקדונות, יביא 15,000 רובל לחודש ריבית, 4 מיליון – 20 אלף.
כיצד לחשב מה רווחי יותר עבורך
חישובים ממוצעים לתת תוצאות ממוצעים, ולכן, על מנת להבין מה הוא רווחי יותר בשבילך, תצטרך לחשב את עצמך. לשם כך, תזדקק לנתונים הבאים:
- סכום דמי השכירות עבור הדירה.
- כמות החיסכון שלך כי אתה מתכוון להשתמש כמקדמה.
- עלות הדירה אתה רוצה לקנות.
- הריבית על המשכנתא (אתה יכול להשתמש הממוצע עבור המדינה או אחד כי הבנק מציע שבו אתה רוצה לקחת משכנתא).
- הריבית על הפיקדון בבנק, אשר אתה מוכן להפקיד את הכסף שלך במשך תקופה ארוכה.
אם תבחר בין משכנתאות דיור להשכרה עם הצטברות סימולטנית של כסף כדי לרכוש דירה
1. משכנתא
בעזרת מחשבון משכנתא או באתר של הבנק שלך, לחשב כמה שנים תוכלו לשאול את המשכנתא עם התשלום החודשי האופטימלי, מה יהיה overpayment.
עם מחיר דירה של 5.2 מיליון רובל, תשלום ראשוני של 3.2 מיליון דולר, ריבית של 11% ו לטווח משכנתא של שבע שנים, התשלום החודשי הוא 34,245 רובל, וכן תשלום יתר של 876,569 רובל.
2. שכירת דירה
לספור כמה במשך השנים האלה אתה תיתן עבור השכרת דירה, תוך התחשבות העליות האפשריות דמי.
לדוגמה, אתה נותן 22,000 רובל חודשי לשכור דירה במשך שלוש שנים. במהלך הזמן הזה המחיר מעולם לא עלה, אבל ברור כי בשבע שנים את שכר הדירה לא יעלה את אותו הדבר. לכן, בשנה הבאה אתה אמור לתת להשכרה 22 × 12 = 264 אלף, בשלוש השנים הבאות – 24 × 36 = 864,000, בשלושת הנותרים – 26 × 36 = 936 אלף, רק 2.06 מיליון רובל.
3. הפקדה וחיסכון
חישוב כמה כסף תוכלו לצבור על הפיקדון שלך לתקופה של המשכנתא, ולהעריך את הסכום. ואז לחשב כמה כסף יהיה לך לאחר השנה הראשונה, השני וכן הלאה עד סוף המשכנתא. כמו כן, להחליט על הסכום שאתה יכול לחסוך חודשי לקנות דירה, לחשב כמה כסף זה ייתן לך בעוד שנה, שתיים וכך עד סוף המשכנתא. עכשיו פשוט על ידי הוספת את הסכום על הפיקדון ואת החיסכון, לברר כמה שנים אתה יכול לאסוף כסף עבור הנדל”ן.
על פיקדון ללא היוון עם ריבית של 6.1%, סכום של 3.2 מיליון רובל בשבע שנים יהפוך 4 566 400 רובל.
גם אם מחירי הנדל”ן לא יגדל, ואז שבע שנים אתה לא יכול לקנות דירה ללא משכנתא.
יש אפשרות לא לחכות הפיקדון לצבור את הסכום הנדרש, כדי לדחות עבור 20,000 רובל לחודש או 240 אלף בשנה. אז אחרי חמש שנים החיסכון יהיה 5,376,000 רובל. אם ניקח בחשבון את שכר הדירה עבור כל, 6,640,000 רובל יבלו על הנדל”ן, ו 176,000 יישארו. מעל שבע שנים של משכנתאות, הדירה ילך 6.8 מיליון דולר. כלומר, המחיר הולך בערך אותו דבר, אבל נשמר שנתיים, כלומר, להשכיר את הבית בשלב זה כדי לחסוך רווחי יותר.
חישובים אלה פועלים רק אם ערך הדירה לא השתנה במשך חמש שנים, והשכר לא עלה מהר יותר מהתחזית.
כאשר הדירה לא יכול לצבור אפילו לתקופה של המשכנתא, ברור כי גיוס מהבנק הוא רווחי יותר חיסכון.
אם תבחר בין משכנתאות דיור להשכרה ללא תוכניות לקנות דירה בעתיד
1. זכור כמה אתה נותן לבעלים של הדירה
בואו ניקח את הדמויות מהדוגמה הקודמת – 22,000 רובל.
2. חישוב התשלום המשכנתא החודשי
שוב, מספר מהדוגמה הקודמת הוא 34.3 אלף רובל.
3. השווה בין שתי הספרות
ברור, זה יותר רווחי לצלם, גם אם אתה לא לוקח בחשבון את החישובים את דמי הראשונית. אם הכל לא כל כך ברור, לחלק את סכום התשלום הראשוני על ידי מספר חודשים של המשכנתא ולהוסיף את הסכום שהתקבל התשלום החודשי:
3 200 000 ÷ 84 = 38;
34.3 + 38 = 72.3 אלף רובל.
השוואה עם 22 אלף הוא אפילו ברור יותר. וגם אם בשבע שנים שכר הדירה יעלה במחיר פעמיים, השכרת דירה עדיין יהיה רווחי יותר.
עם זאת, כבר השנה השמינית, אדם עם משכנתא ישלם את זה לחלוטין לשלם רק שירותים. וגם הדייר ימשיך לתת את אותה כמות להשכרה. מצד שני, אם את דמי השכירות לדירה לא יעלה, הסכום כי ילך המשכנתא, הוא יהיה מספיק במשך 26 שנים של שכר דירה.
4. לספור כמה אתה תרוויח על כסף זה יכול ללכת למטה את התשלום
בשבע שנים, הפיקדון יהיה 4.57 מיליון רובל. ואם לדחות את ההפרש החודשי בין תשלומים של 12.3 אלף דולר לחודש, ואז שבע שנים זה יביא עוד 1.03 מיליון דולר. הסכום הכולל של 5.6 מיליון דולר, לשים 6.1% בשנה, יביא 28,500 רובל לחודש ריבית.
