Når man sammenligner realkreditlån og lejer en ejendom, går det materielle aspekt normalt til baggrunden. Deltagerne i diskussionen finder ud af, hvad der er bedre: Betal andres onkel eller gå i slaveri til banken, for meget, men for egen regning eller konstant at gå på jagt efter mere fordelagtige muligheder. Men hvis du forlader stemningen og henviser til tallene, bliver situationen mere forståelig.
Leje og pant i tal
Ændringer i ejendomspriser og udlejning af lejligheder samt inflationsstørrelsen i en længere periode kan kun forudsiges, så beregningerne vil være unøjagtige. Og alligevel er tallene mere veltalende end ord.
Den gennemsnitlige vægtede rente på realkreditlån i april i år, ifølgeRealkreditlån til residenter og erhvervede fordringer på realkreditlån i rubler Centralbanken tegnede sig for 9,64%. Ifølge analytikere Domofond.ruAnalytiske rapporter Domofond.ru , Leje en lejlighed i marts 2018 var gennemsnitligt 0,7% billigere end i december 2017. For at være trofast vil vi dog antage, at ejeren af lejligheden vil øge betalingerne med 5% om året.
Til beregninger, lad os tage det regionale center, byen en million mennesker Volgograd og byen føderale betydning i Skt. Petersborg.
Volgograd
pant
Den gennemsnitlige pris på en toværelses lejlighed i Volgograd ifølge Domofond.ru er 2 365 695 rubler. Overvej situationen, hvis du har akkumuleret et indledende bidrag på 15%, 25% og 50% af lejens værdi og taget et pant på 9,64% om året i en periode på 10 år.
| Oprindelig betaling, rubler | Månedlig betaling, rubler | Overbetaling, rubler | Den endelige pris på en lejlighed, rubler |
| 354 854, 15% | 26 176 | 1 130 060 | 3 495 755 |
| 591 250, 25% | 23.088 | 996.818 | 3361818 |
| 1 182 500, 50% | 15392 | 664 546 | 3 029 546 |
Beregningerne tager ikke højde for ekstraomkostningerne for relaterede ydelser i form af boligforsikring og den person, der tog pantet, og kompensation som et skattefradrag.
Antag at ejendomspriserne vil vokse med 5% om året, så om 10 år vil lejligheden koste 3,67 millioner rubler.
Til leje
Den gennemsnitlige omkostning ved at leje en toværelses lejlighed i Volgograd er 15.845 rubler per måned. Hvis ejeren hæver gebyret med ca. 5% om året, så skal lejeren i 10 år give 24 556 rubler om måneden. I alt for disse år betaler han 2 389 344 rubler. På forskellen mellem prisen på et pant med et indledende bidrag på 15% og til leje, kan lejeren leje en lejlighed til den forventede pris på 2028 i yderligere tre år og ni måneder.
Med en gennemsnitsløn i Volgograd på 28.483 rubler ser udbetalinger til både husleje og realkreditlån sig for en familie med to arbejdende voksne.
Det er også værd at overveje at lejeren er tilbage uden akkumulerede besparelser for den oprindelige afbetaling (hvis nogen), som han kan sætte i banken af interesse. IfølgeRentesatser og løbetid for lån og indlån Centralbanken, den vejede gennemsnitsrente på indlån i en periode på et til tre år i 2018 er 6,41%. I 10 år vil indikatoren ændres mange gange, men i beregninger vil vi bruge denne figur. Beregningerne tager ikke højde for kapitaliseringen.
| Indledende bidrag (akkumulering), rubler | Beløb efter 10 år, rubler |
| 354 854, 15% | 582 315 |
| 591 250, 25% | 970.241 |
| 1 182 500, 50% | 1 940 482 |
Derfor vil lejeren i 10 år ikke kun bruge mindre, men også tjene på depositumet.
Leasing og akkumulering
Fra det foregående afsnit er det klart, hvor meget en person vil kunne spare på depositum i 10 år, hvis han fortsætter med at leje boliger.
Den største chance for at spare på en lejlighed og købe den uden et pant fra en person, der har halvdelen af prisen på en lejlighed, men kun hvis prisen på fast ejendom ikke ændres.
Om 10 år at købe en lejlighed vil han ikke mangle 425.213 rubler. For på det rigtige tidspunkt at have alle pengene i hans hænder, skal han udsætte lidt over 3,5 tusind rubler om måneden.
Om fem år vil han få et depositum på 1 561 491 rubler. At købe en lejlighed på dette tidspunkt, en person har brug for at udskyde alle fem år for 13.4 tusind om måneden. Sammen med omkostningerne ved husleje skal han forlade 29.3 tusind i det første år og 32.6 tusinde – i den femte. Hvis han køber en lejlighed om fem år, vil de samlede omkostninger inklusive leje være 3.415.482 rubler i ti – 4.755.039 rubler. Begge muligheder er dyrere end realkreditlån.
St. Petersborg
pant
Den gennemsnitlige pris for en to-værelses lejlighed i Skt. Petersborg er 6,797,671 rubler.
| Oprindelig betaling, rubler | Månedlig betaling, rubler | Overbetaling, rubler | Den endelige pris på en lejlighed, rubler |
| 1 019 651, 15% | 75 210 | 3 247 152 | 10 044 823 |
| 1 699 418, 25% | 66.362 | 2 865 134 | 9662805 |
| 3 398 836, 50% | 44241 | 1 910 089 | 8707760 |
For ikke at overpay for et pant, skal du enten akkumulere en indledende betaling på mindst halvdelen af prisen på en lejlighed eller øge den månedlige betaling og forkorte låneperioden. Med en gennemsnitslønAdministration af Federal State Statistics Service for St. Petersborg og Leningrad-regionen i 58,5 tusind rubler at gøre det kan klart ikke alle.
Om 10 år vil lejligheden sandsynligvis koste 10,99 millioner rubler.
Til leje
Den gennemsnitlige omkostning ved at leje en to-værelses lejlighed i Skt. Petersborg er 32.744 rubler om måneden. Med en stigning i lejeprisen på 5% om året om 10 år, vil den månedlige betaling være 50.787 rubler, og hele arbejdsgiveren vil give 4.942.178 rubler. På forskellen mellem prisen på et pant med et indledende bidrag på 15% og til leje kan lejeren leje en lejlighed til den forventede pris på 2028 i yderligere otte år og tre måneder.
Rabat ikke og akkumulere.
| Indledende bidrag (akkumulering), rubler | Beløb efter 10 år, rubler |
| 1 019 651, 15% | 1 673 247 |
| 1 699 418, 25% | 2 788 744 |
| 3 398 836, 50% | 5577490 |
Leasing og akkumulering
Og igen, at købe en lejlighed uden et pant kan beregnes af en person, som allerede har halvdelen af sin pris. Men for at opfylde femårsfristen vil det være problematisk for ham. Om fem år vil han have 4 448 162 rubler. For at indsamle det rigtige beløb skal han hver måned udskyde 39.2 tusind. I lejebeløbet skal han tildele 72 tusind pr. Måned i det første år.
Hvis han køber en lejlighed om fem år, anslås de samlede omkostninger inklusive leje til 8.968.837 rubler, efter 10 år – på 11.739.849 rubler.
Så hvad er mere rentabelt
Den gennemsnitlige leje er mere rentabel. I alle tilfælde er den månedlige leje mindre end betalingen for et pant. Det oprindelige gebyr i dette tilfælde er ikke kun brugt, men også bringer penge.
Men efter 10 år vælger den person, der vælger et realkreditlån, lejligheden, men lejeren gør det ikke.
Med hensyn til lejeboliger og en samtidig stigning i besparelser til lejligheden – også her er alt ikke så simpelt. Der er forudsigelige faktorer: Jo flere penge du har på hånden, jo højere indkomst og lavere omkostningerne ved fast ejendom og leje i din by, desto flere chancer for at spare op for en lejlighed uden et pant og forblive i det sorte. Imidlertid tager beregninger normalt ikke i betragtning, at over 10-15 år kan ejendomspriserne vokse betydeligt.
Derfor er det værd at tage hensyn til en anden nøgleindikator – tid. At lave langsigtede prognoser er svært selv for specialister. Og stabiliteten i landet – indikatoren er tættere på religiøse: du tror enten på det eller ej. Derfor, hvis du sparer mere end fem år på en lejlighed, er det værd at involvere ikke kun logik, men intuition, i beregninger.
Bemærk, at penge afskrives på grund af inflationen, og fast ejendom vokser i pris.
Men ifølge RosstatPrisindeks på det sekundære boligmarked i Den Russiske Føderation , i de sidste tre år falder priserne på det sekundære marked på alle typer lejligheder undtagen elite.
Som en yderligere faktor bør vi overveje nærværelse af pensionsalderen. Det vil være svært at leje en lejlighed til pension, men i store byer er det umuligt. Så på dette tidspunkt er det godt at have din egen bolig, selvom det har overbetalt dig.
Argumentet om, at de penge, som banken forlod, kunne du leje en lejlighed for resten af dit liv, velhavende, hvis du nægtede at købe et hjem i en stor by og leje en lejlighed til en meget god pris. Så hvis du sparer overbetaling på 3 millioner, vil det give dig 25 tusind om året om måneden i 10 år (men du bør tage højde for inflationen).
Penge kan også lægges på depositum. Beløbet på 3 millioner, under hensyntagen til den nuværende gennemsnitlige rente på indlån, vil bringe 15 tusind rubler om måneden i renter, 4 millioner – 20.000.
Hvordan man beregner, hvad der er mere rentabelt for dig
Gennemsnitlige beregninger giver derfor gennemsnitlige resultater for at forstå, hvad der er mere rentabelt for dig, så skal du beregne dig selv. For at gøre dette har du brug for følgende data:
- Mængden af leje for lejligheden.
- Den mængde af dine besparelser, som du planlægger at bruge som en forskudsbetaling.
- Omkostningerne ved den lejlighed, du ønsker at købe.
- Renten på realkreditlånet (du kan bruge gennemsnittet for landet eller det, som banken tilbyder, hvor du vil tage et realkreditlån).
- Renterne på depositum i banken, som du er klar til at overdrage dine penge i en længere periode.
Hvis du vælger mellem realkreditlån og lejeboliger med samtidig akkumulering af penge til at købe en lejlighed
1. Lån
Ved hjælp af en realkreditberegner eller på dit banksted beregner du hvor mange år du vil låne fra dit pant med den optimale månedlige betaling, hvad vil overbetaling være.
Med en lejlighedspris på 5,2 millioner rubler, en indledende betaling på 3,2 millioner, en rentesats på 11% og en pantperiode på syv år, er den månedlige betaling 34.245 rubler og en overbetaling på 876.569 rubler.
2. Leje en lejlighed
Tæl hvor meget i disse år vil du give til at leje en lejlighed under hensyntagen til mulige forhøjelser af gebyrer.
For eksempel giver du månedligt 22 tusind rubler og lejer en lejlighed i tre år. I løbet af denne tid steg prisen aldrig, men det er indlysende, at lejen i syv år ikke vil koste det samme. Derfor er det i det næste år meningen, at du skal leje 22 × 12 = 264 tusind i de næste tre år – 24 × 36 = 864 tusind, i de resterende tre – 26 × 36 = 936 tusind, kun 2,06 millioner rubler.
3. Depositum og besparelser
Beregn hvor mange penge vil samle sig på din indbetaling for udtrykket af realkreditlån, og mængden af afstemningen. Så beregne, hvor mange penge du vil have efter det første år, den anden og så videre indtil udgangen af perioden af pantet. Også beslutte det beløb, du kan afsætte hver måned for at købe en lejlighed, beregne, hvor mange penge det vil give dig et år, to, og så videre indtil udgangen af perioden af pantet. Nu, ved at tilføje nogle enkle summer på indbetaling og opsparing finde ud af, hvor mange år du vil være i stand til at hæve penge på ejendommen.
På et indskud uden kapitalisering med en rentesats på 6,1% bliver mængden på 3,2 millioner rubler om syv år til 4 566 400 rubler.
Selvom fast ejendom priser ikke vil vokse, så i syv år kan du ikke købe en lejlighed uden et pant.
Der er mulighed for ikke at vente på, at depositumet akkumulerer det krævede beløb, og at udskyde for 20 tusind rubler om måneden eller 240.000 om året. Så efter fem år i besparelserne vil være 5,376,000 rubler. Under hensyntagen til lejen for det hele vil 6 640 000 rubler blive brugt på fast ejendom, og 176 000 vil forblive. Over syv år med realkreditlån vil lejligheden gå til 6,8 millioner. Det vil sige, at prisen går stort set ens, men reddes to år, det vil sige at leje et hjem og på dette tidspunkt for at spare mere rentabelt.
Disse beregninger virker kun, hvis værdien af lejligheden ikke er ændret i fem år, og lejen gik ikke hurtigere op end prognosen.
Når lejligheden ikke kan akkumulere selv for pantperioden, er det åbenlyst, at lån fra banken er mere rentabelt end at spare.
Hvis du vælger mellem realkreditlån og udlejningsboliger uden planer om at købe en lejlighed i fremtiden
1. Husk, hvor meget du giver til ejeren af lejligheden
Lad os tage tallene fra det foregående eksempel – 22 tusind rubler.
2. Beregn den månedlige pant betaling
Igen er nummeret fra det foregående eksempel 34.3 tusind rubler.
3. Sammenlign de to cifre
Det er klart, at det er mere rentabelt at tage billeder, selvom man ikke tager i betragtning i beregningerne det oprindelige gebyr. Hvis alt ikke er så klart, dividerer den oprindelige afdragsbeløb efter antal måneder af realkreditlånet og tilføjer det modtagne beløb til den månedlige betaling:
3 200 000 ÷ 84 = 38;
34,3 + 38 = 72,3 tusind rubler.
Sammenligning med 22 tusind er endnu tydeligere. Og selv om lejen i syv år går op i pris to gange, vil leje af en lejlighed stadig være mere rentabel.
Men allerede i det ottende år, vil en person med et realkreditlån betale det helt og kun betale forsyningsvirksomheder. Og lejeren vil fortsat give det samme beløb til leje. På den anden side, hvis lejen til lejligheden ikke ville gå op, vil det beløb, der ville gå til pantet, have nok til 26 års leje.
4. Tæl hvor meget du vil tjene på penge, der kunne gå til nedbetalingen
Om syv år vil depositumet være 4,57 millioner rubler. Og hvis du udskyder den månedlige forskel mellem betalinger på $ 12,3 tusind om måneden, så om syv år vil det medbringe yderligere 1,03 millioner. Det samlede beløb på 5,6 millioner, der sættes til 6,1% om året, vil bringe 28,5 tusinde rubler om måneden til renter.
