Bare foretage en reservation: i denne artikel vil vi fokusere præcist på kontrakt af kommercielle udlejning af lokaler, der er reguleret i kapitel 35 i den civile retsplejelov og dels i kapitel 5 i Housing kodeks for Den Russiske Føderation, der er ansættelse af enkelte lejligheder. I loven er der en forskel mellem ansættelse kontrakt (som er en fysisk person) og lease (som er en juridisk enhed). I konventionel tale anvendes det etablerede ord “leje” dog. Derfor vil vi i dette materiale for enkelhed anvende begge udtryk – “leje” og “leje” – som tilsvarende.
dokumenter
Tøv ikke med at bede lejlighedsindehaveren om at give den fulde pakke med dokumenter:
- passet
- obligatorisk certifikat for registrering af ejerskab af lejligheden
- Derudover: Betalede kvitteringer for forsyningsregninger (for at sikre, at der ikke er gæld for dem) og et uddrag fra husbogen om de personer, der er registreret i boligarealet.
Hvis ejerne har flere lejligheder, er samtykke fra en af dem ikke nok, er det nødvendigt at opnå samtykke fra alle. Måske tre muligheder for udvikling af begivenheder:
- At vedhæfte alle medejeres skriftlige samtykke.
- En medejer afslutter en kontrakt med en fuldmagt fra andre.
- Ved kontraktens indgåelse er alle ejerne til stede personligt (så angiver kontrakten at lejligheden udlejes samtidigt af alle ejere).
Fra personer, der ikke er ejere, men er registreret på boligareal, kræves der også skriftligt samtykke. Ellers kan de kræve deres rettigheder til enhver tid, og du bliver nødt til hurtigt at søge nye boliger.
Da vi taler om at leje en lejlighed, betyder det, at arbejdsgiveren er en person. Så han skal bringe sit pas med ham. Hvis du skal bo i en lejlighed, ikke en, er passet data for den anden (tredje, femte) lejer også nødvendigt.
tid
Ansættelseskontrakten kan være kortfristet (op til et år) og langsigtet (fra et år til fem år). Hvis kontrakten ikke siger et ord, anses det for at være indgået i højst fem år. Hovedforskellen mellem langsigtede og kortsigtede kontrakter er betingelserne for udvisning af lejere.
Kortsigtet kontrakt
Ejeren kan ordinere en periode, hvor kontrakten kan opsiges af parterne i forvejen. Hvis en sådan periode ikke er angivet, har han ikke ret til at udskyde lejere inden kontraktens udløb. Men i slutningen af denne periode beslutter ejeren selv, fortsæt med at leje lejligheden til de samme lejere eller se efter andre.
Langsigtet kontrakt
Separat fra ejerens lejere er meget vanskeligere. Ved udløbet af kontrakten udlejer kan ikke bare bosætte sig i en lejlighed til en anden, hvis han ikke anmelde hans ønske om at lejeren ikke mindre end tre måneder før udløbet af kontrakten, menes det, at kontrakten automatisk forlænges for de gamle forhold.
Hvis udlejeren siger, at han ikke længere planlægger at leje, skal lejerne flytte ud. Men i dette tilfælde kan han faktisk ikke leje en lejlighed i mindst et år, ellers har de tidligere lejere ret til at ansøge om retten og kræve erstatning for erstatning.
Tilstand af lejligheden og ejendommen
Reparation og forbedringer
Et presserende spørgsmål: hvem laver reparationerne? Normalt i kontrakten er der en ordlyd om, at “efter udløb af lejekontrakten forpligter lejere sig til at returnere værelset i samme form som det blev leveret.” Derfor skal kontrakten straks angive, at lejligheden kan ændres, og hvad ikke.
Hertil kommer, uden ejerens samtykke, er lejere ikke tilladt at genopbygge og genopbygge boligen. For eksempel, når du reparerer, kan du ikke bare tage og rive en intern partition eller udvide en døråbning.
Hvis reparationer kan udføres, skal der i kontrakten foreskrives, hvor meget leje skal reduceres. Hvis der ikke gives instruktioner, er det muligt, at du vil reparere alt selv, og ejeren vil simpelthen nægte at refundere dine udgifter.
Store reparationer skal håndteres af udlejeren, og alle udgifter bæres af ham (medmindre kontrakten angiver andet). Hvis udlejeren ikke viser interesse for større reparationer, når han er påkrævet, har lejeren ret til:
- uafhængigt til at foretage større reparationer i henhold til kontrakten eller forårsaget af akut nødvendighed og fra udlejeren at indsamle omkostningerne
- Kræver en tilsvarende reduktion i lejen
- kræve opsigelse af kontrakten og erstatning for erstatning.
Når du laver reparationer eller køber noget nyt i en lejet lejlighed, taler du i juridisk sprog, gør du forbedringer. De kan adskilles og uadskillelige. For eksempel, hvis lejeren for egen regning har indstillet airconditionanlægget eller varmer (og udlejeren ikke nedsætte lejen og dækker ikke deres omkostninger), har den ret til at tage dem med sig.
Uadskillelige forbedringer, såsom nye tapeter, kan du ikke tage med dig uden at ødelægge udseendet af lejligheden. Derfor kan lejeren kræve tilbagebetaling af deres værdi, når kontrakten udløber. Men kravet vil blive opfyldt, hvis kontrakten fastslår, at udlejeren ikke gjorde indsigelse mod denne forbedring.
Ejendomsforhold
Udlejer skal give lejeren med ejendommen i god stand. Dette betyder, at hvis ejeren forhindrer dig i at bruge lejligheden, skal udlejer eliminere denne grund for egen regning. Selv den han ikke mistænkte på tidspunktet for lejligheden. For eksempel afgjort du og var overrasket over at finde ud af, at alle rørene har været råtne og vasket i lang tid i sjælen er simpelthen umuligt. Udlejer skal fjerne denne mangel på kortest tid og helt gratis. Hvis han ikke gør det, kan du enten fjerne årsagen selv og kræve godtgørelse af udgifter eller opsige kontrakten.
Hvis du så, at noget ikke virker, når du så lejligheden, eller du blev advaret om det på forhånd, så er det din ret at acceptere en sådan betingelse eller se efter en bedre mulighed.
Også advokater anbefaler ud over kontrakten at udarbejde en handling om at modtage en lejlighed. Det foreskriver tilstanden af møbler, VVS, gulve, vinduer og alt andet. Derefter vil dette bidrage til at undgå tvister over kvaliteten af reparationer og møbler. Selvfølgelig kan det i en lejlighed med gamle sovjetiske møbler og uden udstyr ikke gøres. Men ejeren, forhandleren indkvartering med dyre møbler og apparater, er interesseret i, at al ejendom tilbage til ham i en god stand, så det selv kan vedhæfte billeder af ejendommen og checks, der beviser sin værdi. Naturligvis tages der hensyn til naturlige afskrivninger. Men lejeren bliver nødt til at betale for tv’ets ødelagte skærm.
Vær opmærksom på et sådant koncept som “fælles ansvar”, hvis du lejer en lejlighed med en person i en fold. Hvis kontrakten ikke indeholder bestemmelser om fælles ansvar, skal ansvaret bæres af den, der har indgået kontrakten. Det vil sige, hvis din skødesløse nabo bryder noget, og kun du er ansvarlig for kontrakten, så skal du betale.
leje
Aftalen bestemmer proceduren, betingelserne og vilkårene for udlejning af lejen. Hvis der ikke er nogen specielle instruktioner om dette, anses det for at svare til dem, der normalt bruges ved leasing af sådanne ejendomme: i tilfælde af en lejlighed er dette det faste beløb, der indføres hver måned.
Hvis udlejer beder om straks at betale et gebyr i 2-3 måneder i forvejen eller et løfte, i kontrakten er det nødvendigt at registrere.
Dokumentet skal også angive, hvor ofte og i hvilket omfang udlejeren kan hæve gebyret. I praksis er det normalt en fast stigning i lejen en gang om året til 10% af de oprindelige omkostninger. Men alt dette er op til parterne.
Hvis en sådan vare ikke er medtaget i kontrakten, har leasinggiveren ret til at øge lejen, men det kan ikke gøres mere end en gang om året. Og han skal skriftligt meddele lejeren på forhånd. Hvis de nye betingelser ikke passer til ham, kan han nægte kontrakten ensidigt.
derudover
Tal med ejeren om alle detaljer. Du vil sandsynligvis ofte være nødt til at mødes. Han er bekymret for sin lejlighed, du er bekymret for livskvaliteten, så lær dig at forhandle og ordinere alle mundtlige ordninger i dokumentet.
Ikke ofte, men der sker en ubehagelig situation: nogle gange kan ejere lide at gå uden advarsel, selv i mangel af beboere og flere gange om måneden. Dette er en undskyldning for at opsige kontrakten med refusion af lejerens udgifter til flytningen. For at undgå dette, skal du blot tilføje en linje til aftalen om, hvor ofte ejeren kan have til at blive vist, uanset at advare dig om det på forhånd er nødvendig, og angiv forbud mod spontane besøg i dit fravær.
Find ud af, hvordan udlejer behandler gæster, dyr, og angiv det i kontrakten.
Kun ved at acceptere og fastsætte alle de detaljer, der betyder noget, kan begge sider leve uden konflikter og uden urimelig angst.
Opsigelse af kontrakten gennem domstol
Vi har allerede sagt, at det ikke er let for en udlejer at deltage med en lejer, en vigtig rolle er spillet af typen af kontrakt. Men arbejdsgiveren har ret til at opsige kontrakten til enhver tid, men med en betingelse: han skal advare udlejer om sit ønske om tre måneder skriftligt.
Men nogle gange er det umuligt at blive enige menneskeligt, og for en af parterne er der kun en vej ud: at søge retfærdighed gennem retten og at opsige kontrakten.
På udlejerens anmodning kan kontrakten opsiges før retten i tilfælde, hvor lejeren:
- bruger ejendom med en væsentlig overtrædelse af kontraktvilkårene eller med gentagne overtrædelser
- forværrer ejendommen betydeligt
- mere end to gange i træk betaler ikke leje i tide;
- udfører ikke kapitalreparationer af ejendommen inden for de vilkår, der er fastsat i kontrakten, hvis kontrakten er under kontrakten, er leasingtagerens ansvar.
På lejerens anmodning kan lejemålet opsiges før retten i tilfælde, hvor:
- Lejeren giver ikke ejendomme eller skaber hindringer, som forhindrer brug af ejendomme i deres helhed;
- Ejendommen har fejl, der ikke blev fastsat af ejeren i kontrakten, der ikke tidligere er kendt for lejer og kunne ikke påvises under inspektionen af ejendommen;
- udlejer udfører ikke kapitalreparationer af ejendommen i overensstemmelse med aftalen eller rimelige vilkår
- ejendom på grund af omstændigheder uden for leasingtagerens kontrol, i en tilstand, der er uegnet til brug.
Sammenfattende, lad os dvæle på to vigtige punkter.
Hvis udlejer giver eller sælger boligen leaset, stopper lejemålet ikke. Med andre ord, når en person kommer og siger: “Gå, jeg sælger en lejlighed” – det er ulovligt. Ændring af ejerskab medfører ikke opsigelse af kontrakten om at ansætte en bolig.
Om nødvendigt kan du ændre lejeren (lejer). Det vil sige, hvis kontrakten er indgået på manden, og han for eksempel forlader Nordpolen på en lang tur, så kan han med hans samtykke ændre lejeren til sin kone. I dette tilfælde forbliver kontrakten den samme, de samme betingelser, termen fortsætter med at strømme og er ikke nulstillet. Men det kan slippe af med bureaukrati, hvis der er nogen problemer (for eksempel hvis du skal opsige kontrakten eller noget, der skal indsamles gennem retten).
