Как да се изготви договор за наем

Просто си направите резервация: в тази статия ще се фокусира именно върху договора за търговско наемане на помещения, която се управлява от глава 35 от Гражданския процесуален кодекс и отчасти в глава 5 от Жилища кодекс на Руската федерация, която е наемането на отделни апартаменти. В закона съществува разлика между трудов договор (сключен с физическо лице) и договор за наем (сключен с юридическо лице). Въпреки това, в конвенционалната реч се използва установената дума “наем”. Ето защо в този материал за простота ще използваме двата термина – “отдаване под наем” и “отдаване под наем” – като еквивалентни.

документи

В никакъв случай не се колебайте да помолите собственика на апартамент да предостави пълния пакет документи:

• паспорта;
• задължително удостоверение за регистрация на собствеността на апартамента;
• в допълнение: платени разписки за сметки за комунални услуги (за да сте сигурни, че няма дългове за тях) и извлечение от книгата за собствените книги за регистрираните лица в жилищното пространство.

Ако собствениците имат няколко апартамента, тогава съгласието на един от тях не е достатъчно, е необходимо да се получи съгласието на всички. Може би три варианта за развитие на събития:

1. Да се ​​приложи писменото съгласие на всички съсобственици.
2. Един съсобственик сключва договор с пълномощно от други.
3. При сключването на договора всички собственици се намират лично (тогава договорът уточнява, че апартаментът се наема едновременно от всички собственици).

От хора, които не са собственици, но са регистрирани в жилищното пространство, се изисква писмено съгласие. В противен случай те могат да претендират за правата си по всяко време и вие ще трябва спешно да търсите нови жилища.

Тъй като става въпрос за наемане на апартамент, това означава, че работодателят е физическо лице. Затова трябва да донесе паспорта си с него. Ако ще живеете в апартамент не един, тогава паспортните данни на втория (трети, пети) наемател също са необходими.

път

Договорът за наемане на работа може да бъде краткосрочен (до една година) и дългосрочен (от една година до пет години). Ако в договора не се каже дума, се счита, че е сключена за максимален срок от пет години. Основната разлика между дългосрочните и краткосрочните договори е условията за изселване на наемателите.

Краткосрочен договор

Собственикът може да предпише период, през който договорът може да бъде прекратен от страните предварително. Ако този срок не е посочен, той няма право да изгони наемателите преди изтичането на договора. Но в края на този период, самият собственик решава, да продължи да наема апартамент на същите наематели или да търси други.

Дългосрочен договор

Отделно от наемателите на собственика е много по-трудно. При изтичане на срока на договора наемодателят не може просто да се установят в апартамент за някой друг, ако той не го уведомява неговото желание на наемателя не по-малко от три месеца преди края на договора, като се смята, че договорът се удължава автоматично за старите условия.

Ако наемодателят каже, че вече не планира да отдаде под наем, наемателите трябва да се изнесат. Но в този случай той всъщност не може да наеме апартамент за поне една година, в противен случай предишните наематели имат право да се обърнат към съда и да поискат обезщетение за вреди.

Състояние на апартамента и имота

Ремонти и подобрения

Неотложен въпрос: кой прави ремонтите? Обикновено в договора съществува формулировка, че “след изтичане на договора за наемане наемателите се задължават да върнат помещението в същата форма, както е предоставена.” Ето защо, в договора трябва незабавно да се посочи, че апартаментът може да бъде променен, и какво не.

В допълнение, без съгласието на собственика на наемателите не е разрешено да извършват реконструкция и реконструкция на жилището. Например, когато ремонтирате, не можете просто да вземете и разрушите вътрешен дял или да разширите врата.

Ако може да се извърши ремонт, тогава в договора трябва да се определи колко наем трябва да се намали. Ако не са дадени указания, е възможно да ремонтирате всичко сами, а собственикът просто ще откаже да възстанови разходите Ви.

Основните поправки трябва да се извършват от наемодателя, като всички разходи се поемат от него (освен ако договорът не предвижда друго). Ако наемодателят не проявява интерес към големи ремонти, когато той се изисква, тогава наемателят има право:

• независимо от извършването на големи ремонти, предвидени в договора или причинени от неотложна необходимост, и от страна на наемодателя да събира разходите си;
• Изискване за съответно намаляване на наема;
• искане за прекратяване на договора и обезщетение за вреди.

Когато правите ремонт или купите нещо ново в нает апартамент, говорейки на юридически език, вие правите подобрения. Те могат да бъдат отделяеми и неразделни. Например, ако наемател за своя сметка инсталира климатик или бойлер (и наемодателят не намали наем и не възстанови разходите си), той има право да ги вземе заедно с него.

Неотделими подобрения, като нови тапети, не можете да вземете със себе си, без да разваляте външния вид на апартамента. Следователно наемателят може да поиска възстановяване на стойността си, когато договорът изтече. Но искът ще бъде удовлетворен, ако в договора се посочва, че наемодателят не е възразил срещу това подобрение.

Състояние на имота

Наемодателят трябва да предостави на наемателя имота в добро състояние. Това означава, че ако нещо ви пречи да използвате апартамента, наемодателят трябва да отстрани тази причина за своя сметка. Дори този, който дори не подозираше по времето, когато апартаментът беше нает. Например, вие се установихте и сте изненадани, ако откриете, че всички тръби са били изгнили и измити за дълго време в душата, е просто невъзможно. Наемодателят трябва да отстрани този недостатък в най-кратки срокове и абсолютно безплатно. Ако не го направи, можете или да отстраните сами каузата, да поискате възстановяване на разходите или да прекратите договора.

Ако сте видели, че нещо не работи, когато сте видели апартамента или сте били предварително предупредени за това, то е вашето право да се съгласите с подобно условие или да потърсите по-добър вариант.

Също така, адвокатите препоръчват в допълнение към договора да изготви акт за получаване на апартамент. Предписва състоянието на мебелите, ВиК, подовете, прозорците и всичко останало. Впоследствие това ще спомогне за избягване на спорове относно качеството на ремонтите и мебелите. Разбира се, в апартамент със стари съветски мебели и без оборудване, това не може да бъде направено. Но собственикът, който наема жилище със скъпи мебели и оборудване, има интерес да се увери, че цялото имущество е върнато му в подходящо състояние, така че дори може да прикачи снимки на имоти и чекове, потвърждаващи неговата стойност. Разбира се, естествената амортизация се отчита. Но наемателят ще трябва да плати за счупения екран на телевизора.

Обърнете внимание на такава концепция като “съвместна отговорност”, ако наемете апартамент с някой в ​​коша. Ако договорът не предвижда клауза за съвместна отговорност, тогава отговорността ще бъде поета от този, който е сключил договора. Това означава, че ако вашият невнимателен съсед наруши нещо и само вие сте отговорни за договора, тогава ще трябва да платите.

наем

Споразумението определя процедурата, условията и сроковете за извършване на наема. Ако няма специални указания за това, се счита, че те са подобни на тези, които обикновено се използват при лизинг на такава собственост: в случай на апартамент това е фиксираната сума на плащанията, въведени всеки месец.

Ако наемодателят иска незабавно да плати такса за 2-3 месеца предварително или залог, в договора е необходимо да се регистрирате.

Документът също така трябва да посочва колко често и в каква степен наемодателят може да повиши таксата. На практика обикновено е фиксирано увеличение на наемната цена веднъж годишно до 10% от първоначалната цена. Но всичко това зависи от партиите.

Ако такъв елемент не е включен в договора, наемодателят все още има право да увеличава наемната цена, но това може да стане не повече от веднъж годишно. И той трябва предварително да уведоми наемателя писмено. Ако новите условия не му отговарят, той може да откаже едностранно договора.

допълнително

Говорете със собственика за всички подробности. Вие, най-вероятно, често ще трябва да се срещнете. Той се тревожи за апартамента си, тревожите за качеството на живот, затова се научете да договаряте и предписвате всички устни договорености в документа.

Не често, но се случва неприятна ситуация: понякога собствениците обичат да ходят без предупреждение дори при липса на жители и няколко пъти месечно. Това е извинение за прекратяване на договора с възстановяване на разходите на наемателя за преместването. За да избегнете такава ситуация, трябва само да добавите към договора един ред за това колко често собственикът може да се появи на вас, дали трябва предварително да ви предупреждаваме за това и да посочите забрана за спонтанни посещения във ваше отсъствие.

Разберете как наемодателят третира гостите, животните и го посочва в договора.

Само като съгласуват и определят всички подробности, които са от значение, и двете страни могат да живеят без конфликти и без ненужно безпокойство.

Прекратяване на договора чрез съда

Вече казахме, че не е лесно за един наемодател да се раздели с наемател, важна роля играе видът на договора. Но работодателят има право да прекрати договора по всяко време, но при едно условие: той трябва да предупреди наемодателя за желанието си в продължение на три месеца в писмен вид.

Но понякога е невъзможно човек да се съгласи, а за една от страните има само един изход: да търси справедливост чрез съда и да прекрати договора.

По искане на наемодателя договорът може да бъде прекратен предсрочно от съда в случаите, когато наемателят:

• използва собственост със значително нарушение на условията на договора или с повторни нарушения;
• значително влошава имуществото;
• повече от два пъти подред не плаща наем навреме;
• не извършва капиталови ремонти на имота при условията, предвидени в договора, ако по договора преработката е отговорност на наемателя.

По искане на лизингополучателя, лизинговият договор може да бъде прекратен предсрочно от съда, когато:

• Лизингодателят не предоставя имущество или създава пречки, които възпрепятстват пълното използване на имота;
• имотът има недостатъци, които не са били определени от наемодателя към момента на сключване на договора, не са известни предварително на наемателя и не могат да бъдат намерени при проверката на имота;
• наемодателят не извършва капиталови ремонти на имота в съответствие със споразумението или разумни условия;
• собственост поради обстоятелства извън контрола на лизингополучателя, в състояние, което е негодно за употреба.

В заключение, нека да разгледаме две по-важни точки.

Ако наемодателят дава или продава наетата жилище, тогава лизинговият договор не спира. С други думи, когато човек идва и казва: “Иди, продавам апартамент” – това е незаконно. Смяната на собствеността не води до прекратяване на договора за наем на жилище.

Ако е необходимо, можете да промените наемателя (наемател). Това означава, че ако се сключи договор за съпруга и той, например, заминава за Северния полюс на дълго пътуване, тогава с негово съгласие можете да промените наемателя на съпругата си. В този случай договорът остава същият, същите условия, понятието продължава да тече и не се връща. Но може да се отървете от бюрокрацията, ако има някакви проблеми (например, ако трябва да прекратите договора или нещо, което трябва да бъде събрано чрез съда).